Comment préparer la transmission de parts SCPI à ses enfants

Comment préparer la transmission de parts SCPI à ses enfants

Dans le cadre d’une succession, les parts de SCI sont généralement intégralement inscrites à l’actif successoral, pour être transmises aux héritiers. Si les règles successorales habituelles s’appliquent donc pour la transmission SCPI, elles ont toutefois quelques spécificités qu’il est bon de bien connaître pour savoir comment optimiser sa succession. 

 

ENJEUX DE LA TRANSMISSION SCPI : RÉUSSIR SA SUCCESSION

 

Une succession réussie se prépare en amont et doit correspondre à 4 règles simples : anticiper, simplifier, optimiser et réfléchir aux liquidités. Pour préparer une succession, il est primordial de définir les besoins et les objectifs de la famille et de définir des priorités. De même, s’il est judicieux d’anticiper sa succession, vos priorités et besoins ne seront pas les mêmes à 50, 60 ou 70 ans.

 

ANTICIPER SA SUCCESSION : UN CHOIX PERTINENT 

Une succession obéit à un formalisme juridique et fiscal, qu’il est bon d’anticiper pour plusieurs raisons :

  • préserver l’harmonie familiale, notamment lors d’un héritage de famille recomposée ;
  • protéger une personne ou une entreprise ;
  • privilégier un enfant ou un héritier ;
  • diminuer le coût de sa succession.

 

Il est conseillé d’en parler avant avec un professionnel. Contrairement à ce que l’on croit souvent, le notaire est loin d’être le seul interlocuteur : un conseiller patrimonial est à même, par exemple, d’apporter de très judicieux conseils, d’autant qu’il a souvent une vision plus globale des incidences fiscales. Néanmoins, une succession est un acte notarié qui doit obligatoirement être réalisé dans une étude notariale : le choix du notaire est donc déterminant. 

 

SIMPLIFIER LA DIVISION : LES DANGERS DE L’INDIVISION  

Si l’indivision est une étape transitoire obligatoire de toute succession, posséder un bien en indivision de manière définitive s’avère en revanche compliqué. En effet, des différents peuvent apparaître entre les héritiers : certains veulent vendre, d’autres pas, l’estimation du prix de vente peut varier d’un héritier à l’autre : en bref, il faut un accord entre tous les héritiers. 

Le problème se pose tout particulièrement pour des biens immobiliers.

Comme les valeurs mobilières, les parts de SCPI permettent de simplifier le partage entre héritiers, grâce à leur nombre et leur valeur nominale, relativement faible. Lors d’une transmission SCPI, le problème ne se pose pas : les parts d’une même SCPI ont toutes la même valeur. Il suffit donc de diviser le nombre de parts de SCPI entre les héritiers. C’est un élément essentiel de choix, pour tout particulier hésitant entre l’achat d’un bien immobilier en direct ou un achat de parts SCPI. De plus, dans le cas d’un bien immobilier, une dimension affective peut voir le jour : il peut s’avérer plus simple de vendre une partie de ses biens immobiliers avant la succession (hors résidence principale). Autre avantage, l’achat de parts de SCPI ne nécessite aucune gestion locative pour les investisseurs : des revenus complémentaires réguliers à des taux d’intérêts supérieurs aux autres véhicules de placement (livret A, assurance-vie), pas de gestion, mutualisation des risques et facilité de transmission.

 

OPTIMISER LA TRANSMISSION SCPI : LES COÛTS D’UNE SUCCESSION

L’une des principales préoccupations pour réussir sa succession est d’en limiter le plus possible les incidences fiscales. Lors de toute succession, chaque héritier doit s’acquitter d’un impôt indirect (droit ou frais de succession) après déduction d’un abattement suivant son lien de filiation. Le taux d’imposition appliqué dépend de la valeur de la transmission après abattement : 

 

valeur de la succession

taux d’imposition

< 8 072 €

5 %

entre 8 072 € et 12 109 € 

10 %

entre 12 110 € 15 932 €

15 %

entre 15 933 € et 552 324 €

20 %

entre 552 325 € et 902 838 €

30 %

entre 902 839 € et 1 805 677 €

40 %

> 1 805 677 €

45 %

 

La transmission SCPI à ses enfants ou autres héritiers doit donc s’envisager dans le cadre global de l’actif successoral : donation préalable (tous les 15 ans), part exonérée par enfant ou autre héritier, droits de succession sur le reste de la succession…

Tout doit être pensé en amont et préparé, parfois de longues années avant.

 

ESTIMER LA LIQUIDITÉ SUCCESSORALE : LES BIENS MEUBLES  

Dans bien des cas, une partie des biens de la succession a souvent vocation à être liquidée : les parts de SCPI peuvent ainsi être soit vendues dans le cadre de la succession, soit transmises à un ou à plusieurs héritiers.

Dans le cas d’une transmission, un testament peut en prévoir la répartition.

Dans le cas d’une vente, il faut donc réfléchir en amont à leur vente potentielle à tout moment, toutes les SCPI n’ayant pas sur le marché secondaire la même liquidité.

Un conseiller patrimonial expert en transmission SCPI sait parfaitement estimer l’activité du marché secondaire pour telle ou telle SCPI.

Par ailleurs, il convient de garder à l’esprit, pour certaines SCPI fiscales, l’obligation légale de conserver les parts de SCPI sur un délai souvent de 6 à 9 ans, allant de pair avant la réduction fiscale. Cette obligation de détention s’accompagne généralement d’une très faible liquidité et/ou d’une grosse décote. En effet, vendre une part de SCPI fiscale avant le délai légal imposé au titulaire, ou à ses héritiers, de rembourser les crédits d’impôts déjà perçus.

Estimer la liquidité de sa succession doit enfin être pensé en complément des frais, car le paiement des droits de succession nécessite toujours un besoin partiel de liquidités.

 

TRANSMISSION SCPI : FISCALITÉ DES PARTS SCPI

 

RÈGLES GÉNÉRALES

Comme dit précédemment, les parts de SCPI sont portées intégralement à l’actif successoral :

  • à leur valeur de vente dite valeur d’exécution si elles sont vendues ;
  • à une valeur estimée si elles sont transmises.

 

Il s’agit le plus souvent soit de la valeur de réalisation ou de la valeur de retrait soit de la dernière valeur d’exécution connue s’il existe un marché secondaire actif, dans le cadre d’une SCPI à capital fixe. Cette valeur est intégrée au montant total de la succession, pour calculer les droits de succession selon les règles communes. Taux et exonérations, selon le degré de filiation, ne souffrent d’aucune exception. 

Sachez enfin que lors de transmission SCPI aux héritiers, la société de gestion facture des frais de dossier, mais dont le montant reste symbolique.

 

CAS PARTICULIER : DÉMEMBREMENT DE PARTS DE SCPI 

Comme pour un bien immobilier, le titulaire de parts SCPI peut effectuer un démembrement des parts de SCPI, pour transmettre à ses enfants ou à ses autres héritiers la nue-propriété. Il en garde alors l’usufruit, et conserve notamment la perception intégrale des revenus de la SCPI.

La transmission de la nue-propriété peut alors s’effectuer dans le cadre d’une donation, exonérée des frais de succession dans la limite d’un certain moment sur une certaine durée : à l’heure actuelle, cette exonération est de 100 000 euros (200 000 € pour un couple) par enfant tous les 15 ans. Cet abattement peut se cumuler avec : 

  • l’abattement aux personnes handicapées (159 325 €).
  • l’exonération des dons familiaux de sommes d’argent (jusqu’à 31 865 € sous conditions restrictives).
  • les donations temporaires de certains terrains à bâtir et d’immeubles neufs. 

 

Lors de la succession, conformément à l’article 1133 du CGI, le nu-propriétaire devient plein propriétaire des parts de SCPI sans aucun droit de succession : les héritiers, au moment de la succession, sont déjà propriétaires des parts de la SCPI sans toucher les revenus issus des loyers, qu’ils récupèrent lors de la succession : c’est un moyen d’assurer des revenus complémentaires à ses héritiers sans qu’ils n’aient la moindre somme à payer (hors frais de dossier).

 

CAS PARTICULIER : CRÉATION D’UN PASSIF SUCCESSORAL VIA L’ACHAT DE PARTS SCPI 

Comme pour un bilan, un actif successoral se calcule en tenant compte du passif, ce qui inclut notamment le capital des prêts à rembourser. C’est donc le cas si les parts de SCPI ont été achetées à crédit, pour profiter par exemple d’un effet de levier du crédit (crédit amortissable ou in fine). Pour optimiser une succession, créer un tel passif peut s’avérer très intéressant : un conseiller patrimonial aide à estimer tous ces avantages, tout en garantissant le remboursement de ce crédit en cas de décès. D’une manière générale, SCPI Invest conseille de se faire accompagner par un professionnel de la succession qui maîtrise les aspects légaux, juridiques et financiers, afin d’assurer une succession en douceur.

 

CAS PARTICULIER : PARTS SCPI AU SEIN D’UNE ASSURANCE-VIE

Certaines parts de SCPI peuvent être intégrées dans certaines assurances-vie. Dans ce cas, elles bénéficient de sa fiscalité avantageuse dans le cadre d’une succession, à savoir la plupart du temps l’exonération totale des droits de succession (abattement jusqu’à 152 500 € sous certaines conditions). Néanmoins, selon les contrats d’assurance-vie, l’investisseur n’a accès qu’à certaines SCPI et l’assureur peut prélever des frais de gestion qui viennent diminuer la rentabilité de l’investissement SCPI.

 

CHOISIR UN PROFESSIONNEL POUR UN ACHAT DE PARTS SCPI ET OPTIMISER SA SUCCESSION

 

Vous souhaitez investir dans les SCPI ou avez des questions concernant votre transmission SCPI ? Investir en SCPI constitue en effet une solution avec de nombreux avantages (excellente rentabilité à 4.36 % en moyenne en 2022, pas de gestion locative = investissement clé en main, risque de perte en capital bien inférieure aux marchés boursiers et très limitée grâce à la mutualisation des risques, possibilité de revente à tout moment sur le marché secondaire selon les SCPI) à condition de préparer sa succession en amont et de choisir des parts de SCPI adaptées à la situation de chacun.

 

Selon les objectifs, un conseiller patrimonial aidera à répondre correctement aux principales questions :

  • Quelles SCPI pour une succession ? SCPI de rendement ou fiscale ?
  • Acheter les parts de SCPI à crédit ou comptant ? Dans le cas d’un achat à crédit, comment est couvert le remboursement du prêt en cas de décès ? Quel est l’intérêt du passif successoral.
  • Comment baisser les frais de succession ? Doit-on choisir une SCPI en démembrement, une SCPI dans un contrat d’assurance-vie ? Pour ne pas vous tromper, prenez contact gratuitement avec l’un de nos conseillers patrimoniaux : il vous aidera à définir vos objectifs, pour vous proposer une solution simple, sûre et optimisée.

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