Comment préparer la transmission de parts SCPI à ses enfants

Comment préparer la transmission de parts SCPI à ses enfants

Dans le cadre d’une succession, les parts de SCI sont généralement intégralement inscrites à l’actif successoral, pour être transmises aux héritiers. Si les règles successorales habituelles s’appliquent donc pour la transmission de parts de SCPI, elles ont toutefois quelques spécificités qu’il bon de bien connaître pour savoir comment optimiser sa succession.

 

Enjeux de la transmission : réussir sa succession.

 

Une succession réussie se prépare en amont et doit correspondre à 4 règles simples : anticiper, simplifier, optimiser et réfléchir aux liquidités.

 

Anticiper sa succession : un choix pertinent. 

 

Une succession obéit à un formalisme juridique et fiscal, qu’il est bon d’anticiper pour plusieurs raisons :

  • préserver l’harmonie familiale, notamment lors d’un héritage famille recomposée ;
  • protéger une personne ou une entreprise ;
  • privilégier un enfant ou un héritier ;
  • diminuer le coût de sa succession.

Il est conseillé d’en parler avant avec un professionnel. Contrairement à ce que l’on croit souvent, le notaire est loin d’être le seul interlocuteur : un conseiller patrimonial est à même par exemple apporter de très judicieux conseils, d’autant qu’il a souvent une vision plus globale des incidences fiscales.

 

Simplifier la division : les dangers de l’indivision 

 

Si l’indivision est une étape transitoire obligatoire de toute succession, posséder un bien en indivision de manière définitive s’avère en revanche compliqué.

Le problème se pose tout particulièrement pour des biens immobiliers.

Comme les valeurs mobilières, les parts de SCPI permettent de simplifier le partage entre héritiers, grâce à leur nombre et leur valeur nominale relativement faible. C’est un élément essentiel de choix, pour tout particulier hésitant entre l’achat d’un bien immobilier en direct ou un achat de parts SCPI.

 

Optimiser la transmission : les coûts d’une succession

 

L’une des principales préoccupations pour réussir sa succession est d’en limiter plus que possible les incidences fiscales.

La transmission de parts de ses SCPI à ses enfants ou autres héritiers doit donc s’envisager dans le cadre global de l’actif successoral : donation préalable (tous les 15 ans), part exonérée par enfant ou autre héritier, droits de succession sur le reste de la succession…

Tout doit être pensé en amont et préparé, parfois de longues années avant.

 

Estimer la liquidité successorale : les biens meubles 

 

Dans bien des cas, une partie des biens de la succession a souvent vocation à être liquidée : les parts de SCPI peuvent ainsi être soit vendues dans le cadre de la succession, soit transmises à un ou à plusieurs héritiers.

Dans le cas d’une transmission, un testament peut en prévoir la répartition.

Dans le cas d’une vente, il faut donc réfléchir en amont à leur vendabilité potentielle à tout moment, toutes les SCPI n’ayant pas sur le marché secondaire la même liquidité.

Un conseiller patrimonial expert en SCPI sait parfaitement estimer l’activité du marché secondaire pour telle ou telle SCPI.

Par ailleurs, il convient de garder à l’esprit, pour certaines SCPI fiscales, l’obligation légale de conserver les parts de SCPI sur un délai souvent de 6 à 9 ans, allant de pair avant la réduction fiscale. Cette obligation de détention s’accompagne généralement d’une très faible liquidité et/ou d’une grosse décote. En effet, vendre une part de SCPI fiscale avant le délai légal imposé au titulaire, ou à ses héritiers, de rembourser les crédits d’impôts déjà perçus.

Estimer la liquidité de sa succession doit enfin être pensé en complément des frais, car le paiement des droits de succession nécessite toujours un besoin partiel de liquidités.

 

Parts de SCPI et succession : fiscalité des parts SCPI

 

Règles générales

 

Comme dit précédemment, les parts de SCPI sont portées intégralement à l’actif successoral :

– à leur valeur de vente dite valeur d’exécution si elles sont vendues ;

– à une valeur estimée si elles sont transmises.


Il s’agit le plus souvent soit de la valeur de réalisation ou de la valeur de retrait soit de la dernière valeur d’exécution connue s’il existe un marché secondaire actif, dans le cadre d’une SCPI à capital fixe . Cette valeur est intégrée au montant total de la succession, pour calculer les droits de succession selon les règles communes. Taux et exonérations, selon le degré de filiation, ne souffrent d’aucune exception.
Sachez enfin que lors de transmission des parts de SCPI aux héritiers, la société de gestion facture des frais de dossier, mais dont le montant reste symbolique.

 

Cas particulier : démembrement de parts de SCPI 

Comme pour un bien immobilier, le titulaire de parts SCPI peut effectuer un démembrement des parts de SCPI, pour transmettre à ses enfants ou à ses autres héritiers la nue-propriété. Il en garde alors l’usufruit, et conserve notamment la perception intégrale des revenus de la SCPI.
La transmission de la nue-propriété peut alors s’effectuer dans le cadre d’une donation, exonérée des frais de succession dans la limite d’un certain moment sur une certaine durée : à l’heure actuelle, cette exonération est de 100 000 euros par enfant tous les 15 ans , si le titulaire a moins de 80 ans (à supprimer en effet cet abattement de 100 k existe à tous les âges).

Lors de la succession, conforment à l’article 1133 du CGI, le nue propriétaire devient plein propriétaire des parts de SCPI sans aucun droit de succession.

 

Cas particulier : création d’un passif successoral via l’achat de parts SCPI

 

Comme pour un bilan, un actif successoral se calcule en tenant compte du passif, ce qui inclut notamment le capital des prêts à rembourser. C’est donc le cas si les parts de SCPI ont été achetées à crédit, pour profiter par exemple d’un effet de levier (crédit amortissable ou in fine) . Pour optimiser une succession, créer un tel passif peut s’avérer très intéressant : un conseiller patrimonial aide à estimer tous ces avantages, tout en garantissant le remboursement de ce crédit en cas de décès.

 

Cas particulier : parts SCPI au sein d’une assurance vie

 

Certaines parts de SCPI peuvent être intégrées dans certaines assurances-vie. Dans ce cas, elles bénéficient de sa fiscalité avantageuse dans le cadre d’une succession, à savoir la plupart du temps l’exonération totale des droits de succession.

 

Choisir un professionnel pour un achat de parts SCPI et optimiser sa succession

 

Vous souhaitez investir dans les SCPI ou avez des questions concernant votre transmission ? Investir en SCPI constitue en effet une solution avec de nombreux avantages, à condition de préparer sa succession en amont et de choisir des parts de SCPI adaptées à la situation de chacun.
Selon les objectifs, un conseiller patrimonial aidera à répondre correctement aux principales questions :

  • Quelles SCPI pour une succession ? SCPI de rendement ou fiscales ?
  • Acheter les parts de SCPI à crédit ou comptant ? Dans le cas d’un achat à crédit, comment est couvert le remboursement du prêt en cas de décès ?
  • Comment baisser les frais de succession ? Doit-on choisir une SCPI en démembrement, une SCPI dans un contrat d’assurance-vie ? Pour ne pas vous tromper, prenez contact gratuitement avec l’un de nos conseillers patrimoniaux : il vous aidera à définir vos objectifs, pour vous proposer une solution simple, sûre et optimisée.

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