PEL VS SCPI : QUEL PLACEMENT CHOISIR ?

Nombreux sont les particuliers qui, au moment de choisir un produit d’épargne, hésitent entre deux placements pourtant très différents l’un de l’autre : le PEL ou la SCPI. Si chacun possède ses avantages, le choix du meilleur produit d’épargne dépend de votre profil patrimonial et de vos souhaits et objectifs en matière d’investissement. Alors, quelles sont les différences entre ces deux produits ? Quel placement choisir entre une SCPI et un PEL ? Découvrez toutes nos réponses et nos conseils pour avoir toutes les cartes en main pour réussir votre projet d’investissement !

Si le PEL (Plan d’Épargne Logement) et les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sont deux placements financiers, ils sont toutefois très différents. Le premier est destiné à un projet d’épargne, quand le second résulte d’un projet d’investissement. Quels sont les avantages et les objectifs de ces placements ? Quel placement choisir ? Voici leurs caractéristiques. 

PEL : UN PLACEMENT SÉCURISÉ, MAIS PEU RENTABLE  

Le PEL (Plan Epargne Logement) est un compte d’épargne réglementé, destiné à financer l’achat, la construction, ou la rénovation de sa résidence principale par un prêt épargne logement plafonné à 92 000 €. Tous les Français ont accès au PEL, mais chaque personne physique ne peut en posséder qu’un seul. Il est cependant possible de l’associer à un CEL (Compte Épargne Logement), dont le plafond de versement et le rendement sont inférieurs au PEL.

À noter : Si vous souhaitez placer votre épargne sur un PEL et un CEL, vous devez les souscrire auprès du même établissement bancaire.

QUELLES SONT LES CONDITIONS D’UN PEL ? 

Pour ouvrir un PEL, un versement initial de 225 € est exigé. Ensuite, vous avez l’obligation de verser à minima 540 € annuellement. Généralement, ces versements sont périodiques et leur montant est fixé dans le contrat (45 € par mois, 135 € par trimestre, ou 270 € par semestre). 

Le PEL est plafonné à 61 200 €, et sa durée minimale est de 4 ans. Si le PEL est clôturé avant la fin de cette période, les intérêts peuvent être recalculés au taux du CEL (Compte Épargne Logement), et les droits aux prêts immobiliers sont diminués, voire supprimés. Le plan d’épargne peut être alimenté pendant 10 ans. Après cette période, les versements ne sont plus possibles, mais il continue de générer des intérêts pendant 5 ans.

À noter : Pour les PEL ouverts entre le 01/03/2011 et 2018, à partir de la quinzième année, le PEL est automatiquement transformé en livret d’épargne traditionnel, dont le taux de rémunération est fixé par l’établissement prêteur.

POUR QUELS TAUX D’INTÉRÊTS ?

Si le PEL est un placement sans risque (vous êtes certain de récupérer les sommes que vous avez investies), son taux d’intérêt est relativement bas. En effet, depuis le 1er août 2016, il est fixé à 1 %. Les intérêts sont capitalisables, mais ils sont soumis à l’impôt sur le revenu (12.8 %) et aux prélèvements sociaux (17.2 %). À noter toutefois que sur les PEL de moins de 12 ans, ouvert avant 2018, les intérêts ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu. Vous devez néanmoins vous acquitter des prélèvements sociaux.

Bon à savoir : Pour votre imposition, vous avez la possibilité de choisir le PFU (prélèvement forfaitaire unique) ou le barème progressif. Dans certaines situations, si vous n’êtes pas imposables ou que votre TMI (taux marginal d’imposition) est de 11 %, le barème progressif peut être plus intéressant. Néanmoins, ce choix s’applique à l’ensemble de vos revenus. Vous devez donc calculer précisément votre imposition dans les deux cas de figure pour choisir quel barème est le plus avantageux pour vous.  

À noter : Les montants à déclarer dans votre déclaration de revenus vous sont transmis annuellement via un IFU (imprimé fiscal unique).

OBTENTION DU PRÊT ÉPARGNE LOGEMENT  

Pour pouvoir profiter au maximum des conditions favorables du PEL, vous devez le conserver au minimum pendant 4 ans. Vous avez alors la possibilité d’emprunter un montant maximum de 92 000 € à un taux de 2.2 %. Ce taux est fixé dès l’ouverture du plan. Si vous clôturez votre PEL avant ces 4 années de détention, vous êtes confronté aux conséquences suivantes :

• clôture entre 3 et 4 ans : vous conservez le taux de rémunération du PEL, mais vous ne pourrez pas emprunter le montant maximal du prêt ;
• clôture entre 2 et 3 ans : vous conservez le taux de rémunération du PEL, mais vous ne pourrez pas bénéficier du prêt ; 
• clôture avant 2 ans : les intérêts acquis seront recalculés au taux du CEL en vigueur à la date de clôture. 

LA SCPI : UN PLACEMENT TRÈS RENTABLE

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un véhicule de placement qui permet aux investisseurs d’accéder à l’immobilier locatif professionnel. La SCPI va acheter différents biens immobiliers selon sa stratégie d’investissement, dont elle confie la gestion locative à une société de gestion contrôlée par l’AMF (autorité des marchés financiers), et verse des revenus aux investisseurs sous forme de loyers. Concrètement, vous achetez des parts de SCPI qui vous apportent des revenus complémentaires, sans vous occuper de votre investissement : c’est donc une solution clé en main pour les investisseurs.

Investir dans une SCPI est un placement qu’il faut envisager à long terme. En effet, si le ticket d’entrée est relativement modeste (1 000 € pour le plus bas), des frais d’entrée compris entre 5 % et 12 %, et des frais de gestion compris entre 8 % et 10 % des dividendes, font en effet baisser votre rendement les premières années. 

Si l’on compare le rendement des différents placements existants, on s’aperçoit que le rendement des SCPI est beaucoup plus intéressant. Malgré la crise sanitaire, en 2020, le TDVM moyen des SCPI s’élevait à 4,18 %, pour un niveau de collecte de 6,03 milliards d’euros, marque de confiance des investisseurs dans les SCPI. Et l’année 2021 a confirmé la résilience des SCPI. Selon l’ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier), le taux de distribution (qui remplace depuis 2021 le TDVM) est de 4.45 % pour un niveau de collecte de 7.37 milliards d’euros.

Comme pour le PEL, les intérêts sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Si le rendement des SCPI ne peut pas être comparé aux rendements des marchés boursiers, ils sont toutefois beaucoup moins risqués ! Il faut noter que, comme dans tout placement, il existe des risques : le rendement et le capital des SCPI ne sont, en effet, pas garantis. Avant de définir quel placement choisir, vous devez donc mesurer votre appétence aux risques.

QUEL PLACEMENT CHOISIR : PEL OU SCPI ?

Avant toute chose, en investissant dans un PEL ou dans une SCPI, vous ne cherchez pas à atteindre les mêmes objectifs. Ouvrir un PEL vous apporte des intérêts comme un livret A : c’est un projet d’épargne dont l’objectif est d’acquérir, à terme, un bien immobilier ou à le rénover. Investir dans une SCPI vous donne accès à l’immobilier locatif professionnel : c’est un projet d’investissement.

À l’origine, l’ouverture d’un PEL permettait d’obtenir un prêt d’épargne logement à un taux préférentiel, dans l’optique d’acheter ou rénover sa résidence principale. Aujourd’hui, avec la baisse des taux d’intérêts, on trouve facilement des taux moindres dans les établissements bancaires. Le PEL est donc redevenu un placement similaire à un compte bancaire classique, mais il permet néanmoins de profiter d’un taux d’intérêt de 1 %. Ce n’est pas énorme, mais il est supérieur à celui du livret A. Avec l’inflation actuelle, les taux des livrets A pourraient cependant être revus à la hausse en 2022, compris entre 1.5 et 2 %. Le principal avantage d’un PEL sur un investissement en SCPI reste donc la sécurité du placement.

En investissant dans une SCPI, vous optez pour un véhicule de placement vous apportant une grande liberté. En effet, vous pouvez investir le montant que vous voulez, et quand vous le voulez. Si le ticket d’entrée en SCPI est relativement faible, vous devez respecter les minimums de souscription à l’entrée. Vous avez accès à la majorité des SCPI si votre mise de départ est comprise entre 1 000 € et 5 000 €. 

Vous avez le choix d’un large panel de SCPI proposant des stratégies d’investissement différentes, vous offrant la possibilité d’accéder au marché de l’immobilier dans d’autres pays. Bien qu’il soit conseillé d’opter pour un investissement à long terme, vous pouvez revendre vos parts de SCPI sur le marché secondaire à tout moment. Vous n’êtes pas propriétaire d’un bien immobilier, mais de parts de SCPI, vous n’avez pas à vous occuper de la gestion locative. Il est conseillé de diversifier votre portefeuille de SCPI afin de pouvoir profiter des opportunités de rendement de chaque stratégie des SCPI. Et de cette manière, de minimiser encore les risques de perte en capital. Contrairement au PEL, vous pouvez emprunter pour financer vos achats de parts de SCPI, et ainsi bénéficier de l’effet levier du crédit.

Alors, quel placement choisir ? Le principal avantage d’investir dans une SCPI est donc le très bon rendement offert par ces dernières (entre 4 et 5 % selon les SCPI). Néanmoins, bien que les risques soient faibles, il existe un danger de perte en capital, et les revenus ne sont pas garantis. Afin que votre projet d’investissement soit un franc succès, nous vous conseillons de faire appel à un professionnel de la gestion de patrimoine. Les équipes de SCPI INVEST sont à votre disposition pour vous aider tout au long de votre projet d’investissement. N’hésitez pas à nous contacter.