L’investissement en nue-propriété de parts de SCPI : préparez votre retraite sans fiscalité

L’investissement en nue-propriété de parts de SCPI : préparez votre retraite sans fiscalité

L’investisseur qui s’approche de la retraite et qui souhaite la préparer a généralement plusieurs contraintes : il ne veut pas (ou ne peut pas) passer trop de temps sur ces sujets, il est déjà assez imposé et ne souhaite pas augmenter sa charge fiscale, il cherche à générer des revenus réguliers à partir du moment où il sera à la retraite mais pas nécessairement avant. La nue-propriété temporaire de parts de SCPI peut s’avérer pertinente. Explications.

Pour rappel, la nue-propriété est le droit pour un propriétaire appelé momentanément « nue propriétaire » de disposer d’un bien sans en percevoir les revenus pendant une période limitée au terme de laquelle il récupérera l’usufruit et sera pleinement propriétaire.

Les SCPI, comme tout bien immobilier, peuvent se démembrer. Le démembrement peut être viager ou temporaire. Ainsi les sociétés de gestion de SCPI ont mis en place des grilles de démembrement avec différentes durées de démembrement (entre 3 et 20 ans).

PROFIL CONCERNÉ ?

Il s’agit généralement d’un contribuable en activité imposé sur les revenus et/ou le patrimoine n’ayant pas besoin de revenus complémentaires immédiats mais désirant se constituer un patrimoine. Il est vigilant à ne pas accroître sa charge d’impôt sur le revenu et/ou souhaite alléger son IFI.

Ce contribuable peut être, par exemple, un cadre supérieur en fin de carrière qui fera coïncider le terme du contrat temporaire de démembrement avec l’âge de la retraite. Il récupérera ainsi la pleine propriété du bien démembré et donc des revenus complémentaires au moment où son revenu global se trouvera amoindri et ce sans aucune taxation.

LE MÉCANISME

En renonçant aux revenus de la SCPI pendant une durée déterminée (entre 3 et 20 ans), l’investisseur bénéficie d’une décote sur le prix de souscription qui varie en fonction de la durée du démembrement et des caractéristiques de la SCPI. Une contrepartie acquiert l’usufruit des parts, soit le droit de percevoir les revenus pendant une période donnée. Le prix de souscription de la SCPI sera donc réparti entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, un partage qui s’effectue en fonction des clés de répartition fixées par la société de gestion. Au terme de la période de démembrement, les revenus reviennent au nu-propriétaire.

L’achat de parts de SCPI en nue-propriété temporaire répond à 3 objectifs principaux :

  • Percevoir des revenus complémentaires différés généralement pour la retraite
  • Réaliser un placement immobilier sans fiscalité
  • Réduire son IFI
 

DES AVANTAGES MULTIPLES

Les avantages de la nue-propriété…

  • Achat des parts de SCPI à prix décoté
  • Pas de fiscalité à l’IR sur la période du démembrement
  • La nue-propriété temporaire n’intègre pas l’assiette taxable à l’IFI
  • Profiter de la valorisation des parts dans le temps

… se cumulent à ceux de la SCPI :

  • Mise en place simple et sans frais additionnels
  • Pas de minimum de montants investis
  • Rendement élevé
  • Pas de contrainte de gestion
  • Risque locatif mutualisé

LES CRITÈRES DE SÉLECTION

Si la plupart des SCPI proposent le démembrement temporaire, certaines présentent plus d’avantages que d’autres. Il convient donc de se rapprocher d’un conseiller patrimonial qui pourra vous guider au mieux.

  1. Les clés de répartition sont différentes en fonction des SCPI pour une même durée : certaines sont donc plus intéressantes que d’autres.
  2. Les durées de répartition peuvent varier en fonction des SCPI. Certaines proposent uniquement des durées de 5 ou 10 ans alors que d’autres peuvent aller de 3 à 20 ans. Il faut donc trouver les SCPI qui offrent la durée de démembrement souhaitée par l’investisseur.
  3. Le potentiel d’appréciation des parts est un point important car la rentabilité de l’investissement dépendra aussi de la revalorisation du prix de la part. Il faudra donc étudier la qualité des actifs de la SCPI et sa stratégie d’investissement.
  4. La fiscalité des revenus une fois que les parts sont remembrées est un point essentiel. Il faut y penser car cela aura un impact certain ; même si la tranche marginale d’imposition de l’investisseur sera surement plus basse au moment de la retraite.
 

OPPORTUNITÉS D’INVESTISSEMENT

De nombreuses opportunités d’investissement sont disponibles. Notre cabinet se tachera de trouver l’usufruitier rapidement.

Prenons un exemple simple d’un cadre de 60 ans fortement fiscalisé (TMI 41%) et qui sera à la retraite dans 5 ans. Celui-ci décide donc d’acheter de la nue-propriété de la SCPI Pierval Santé sur 5 ans.

La part de la SCPI Pierval Santé vaut à ce jour 1000 EUR et la clé de répartition sur 5 ans est la suivante : 80% pour la nue-propriété soit 800 EUR et 20% pour l’usufruit soit 200 EUR.

L’investisseur décide d’acheter 50 parts de nue-propriété 5 ans soit 40 000 EUR.

Après 5 années, il récupère donc la pleine propriété des parts (valeur 50 000 EUR) et donc les loyers associés (rendement 2019 : 5.05% soit environ 2500 EUR par an).

Son investissement de 40 000 EUR aujourd’hui lui permet donc de générer un complément de revenus d’environ 200 EUR par mois dans 5 ans (les loyers sont généralement versés trimestriellement).

LES INCONVÉNIENTS

  • Délai de jouissance : chaque SCPI impose un délai de jouissance avant de verser les premiers loyers (en moyenne 5 mois). Il en est de même en cas de démembrement : la nue-propriété 5 ans générera des revenus dans 5 ans auquel il faut ajouter le délai de jouissance initial, soit 5 ans et demi.
  • Absence de garantie du capital : les SCPI restent un placement immobilier. Le capital n’est donc pas garanti. Il n’est donc pas assuré de retrouver 100% de la valeur de la part au terme du démembrement.
  • Rendement non garanti. Ici aussi, le rendement à la fin du démembrement n’est pas garanti et peut donc être moins élevé par rapport à ce qu’il était au début de l’opération.
  • Valeur de retrait : si l’investisseur ne souhaite pas conserver les parts à la fin du démembrement, car il a besoin de son capital pour mener un autre projet par exemple, il devra revendre les parts à leur valeur de retrait, généralement 10% en dessous de la valeur de la part. Pour reprendre notre exemple sur Pierval Santé, en considérant que la valeur n’a pas changé, notre cadre supérieur récupérera 50 000 euros moins 10% soit 45 000 euros, ce qui affecte le rendement du placement.

La fiscalité sur les revenus fonciers peut vite devenir dissuasive. Cependant, l’investisseur reste intéressé par l’immobilier pour générer des compléments de revenus réguliers pour sa retraite. La nue-propriété temporaire de parts de SCPI est donc une réponse sur mesure à cette problématique. Il convient de se rapprocher d’un conseiller pour en savoir plus et appréhender ce placement en toute sérénité.

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