Les SCPI en démembrement de propriété

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Investir dans une SCPI en démembrement de propriété est une véritable alternative pour faire fructifier son épargne. Sécurité patrimoniale, investissement sur la « pierre » pour des rendements parfois très attractifs… 

Tour d’horizon pour un investissement en démembrement de propriété de parts de SCPI

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI (Société Civile de Placement en Immobilier) est un organisme de placements collectifs qui réunit des épargnants – particulier ou institutionnel – autour de l’acquisition d’un patrimoine immobilier diversifié.  

Celui qui investit dans une SCPI devient associé et perçoit des loyers payés par les locataires des immeubles. La gestion de ce parc immobilier (achat, gestion et  éventuels arbitrages des immeubles) est déléguée à la SCPI. 

 L’investissement en parts de SCPI peut être réalisé: 

  • En pleine propriété
  • En démembrement de propriété: la SCPI permet à l’épargnant d’acheter soit l’usufruit, soit la nue propriété des parts de SCPI.

L’achat de parts de SCPI en démembrement de propriété

Il est possible d’acheter des parts de SCPI en démembrement auprès de toutes toutes les sociétés de gestion. 

L’acquisition de parts de SCPI consiste à ventiler la pleine propriété des parts en deux parties distinctes:

  • La nue-propriété

La nue propriété est le droit pour un propriétaire appelé momentanément « nue propriétaire » de disposer d’un bien sans en percevoir les revenus pendant une période limitée. A l’extinction de l’usufruit, le nue propriétaire devient pleinement propriétaire du bien. 

  • L’usufruit 

Lusufruit est le droit de se servir d’un bien (habiter une maison, utiliser du mobilier…) ou d’en percevoir les revenus (par exemple encaisser des loyers, des intérêts ou des dividendes) sur une période définie. 

La durée du démembrement peut être: 

  • Temporaire avec une durée fixe comprise entre 3 à 10 ans.
  • Viagère avec une durée prenant fin au décès de l’usufruitier.

Pourquoi investir en nue-propriété de parts de SCPI ?

Pour le nue-propriétaire, cette opération présente plusieurs avantages: 

  • A l’acquisition des parts

Le nue propriétaire acquiert ses parts de SCPI à moindre coût par rapport à une acquisition en pleine propriété. 

Pour un montant d’investissement donné, cette stratégie permet donc au nu propriétaire d’acheter un nombre plus important de parts.   

Dans le cadre d’un démembrement temporaire, le nue propriétaire fixe une durée de démembrement, cette durée est comprise entre 3 ans et 20 ans. 

La décote est fixée par la société de gestion et est d’autant plus importante que cette durée est longue.  

En général, la fin du démembrement correspondant à la date de départ à la retraite du nu propriétaire. 

Dans le cadre d’un démembrement viager, la valeur de la nue propriété est fixé par l’article 669 du Code Général des Impôt en fonction de l’âge de l’usufruitier. 

  • Pendant la durée du démembrement 

Pendant la durée du démembrement, le nue propriétaire ne touche pas de loyers et n’augmente donc pas sa pression fiscale à l’Impôt sur le Revenu (IR). 

La valeur de la nue propriété n’intègre pas l’assiette taxable à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). 

Ce mode d’acquisition est donc idéal pour les contribuables qui se trouvent dans les tranches marginales d’imposition élevées et/ou soumis à l’IFI.   

  • A l’issue du démembrement 

Le nue propriétaire devient plein propriétaire des parts et perçoit les loyers versés par la SCPI. 

En cas de cession des parts, la plus value ne donne pas lieu à une imposition.

Pourquoi investir en usufruit de parts de SCPI ?

L’usufruitier perçoit la totalité des loyers versés par la SCPI pendant toute la durée du démembrement. 

L’usufruitier achète un flux de revenus futurs et laisse la propriété à terme à l’acquéreur de la nue propriété des parts.  

L’acquisition de parts de SCPI en usufruit concerne: 

  1. Les personnes physiques (ou personnes morales à l’IR): 
  • Ayant un faible taux d’imposition avec un besoin de revenus complémentaires 
  • Ayant un déficit foncier à purger

     

  1. Les personnes morales (sociétés civiles ou commerciales à l’IS) 

L’usufruit de parts de SCPI permet de placer l’excédent de trésorerie d’une personne morale assujetties à l’IS.

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