Les parts de SCPI peuvent s’acheter de différentes façons : au comptant, dans l’assurance vie, en démembrement ou à crédit. Dans les trois premiers cas, l’investissement nécessite d’apporter de la trésorerie. Or, il se peut que pour différentes raisons l’investisseur ne souhaite pas immobiliser son épargne pour investir sur ce support. Ainsi, acheter des parts de SCPI à crédit peut être particulièrement intéressant pour se constituer du patrimoine tout en préservant son épargne.
Investir sur des parts de SCPI à crédit permet de profiter d’un double effet de levier
Effet de levier de l’emprunt : L’acquisition est financée en partie ou en totalité. L’investisseur peut ainsi réaliser un investissement beaucoup plus important que son épargne disponible.
Effet de levier du locataire : Ce sont les loyers perçus qui viennent en grande partie financer l’investissement et l’épargnant. En effet les loyers vont couvrir la charge de l’emprunt (intérêts) et une partie du capital remboursé.
La déductibilité des intérêts d’emprunt
Comme pour tout investissement immobilier, l’investisseur pourra déduire ses intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers. Cela permet d’amoindrir la base taxable (bénéfice foncier) et donc maitrise l’impact fiscal.
Ajuster le montant et la durée du prêt
L’investisseur peut ajuster le montant et la durée du prêt en fonction de ses critères (âge, départ en retraite, effort mensuel, endettement). L’achat de part à crédit est un placement flexible, le montant minimum pour une acquisition à crédit est de 30 000 euros et la durée minimum est de 6 ans.
Préparer un projet : complément de retraite, financement des études des enfants, etc
L’achat de parts de SCPI à crédit peut aussi permettre de travailler sur un objectif long terme. L’investisseur a souvent un effort d’épargne au moment d’investir mais a aussi conscience qu’il faut préparer l’avenir et par exemple anticiper une baisse de revenus à la retraite ou encore se constituer une épargne pour financer les études des enfants qui peuvent être couteuses.
Deux types de prêt pour financer l’achat de parts
Le Prêt Amortissable : Il s’agit de la formule la plus répandue. La mensualité est constante et rembourse:
- Du capital à chaque échéance
- Des intérêts calculés sur le Capital Restant Dû (CRD)
Le principe du crédit amortissable est simple : au début de l’emprunt la part des intérêts dans la mensualité est plus importante que le capital. Le capital étant amorti chaque mois, la part des intérêts dans la mensualité diminue alors que le montant du capital remboursé augmente chaque année.
Le Prêt In Fine : L’emprunteur rembourse le capital emprunté, en une seule fois, à la fin de son crédit. Chaque mensualité ne comprend que les intérêts calculés sur la totalité du capital emprunté. Si les mensualités, dans le cadre d’un crédit in fine, sont beaucoup plus faibles, il ne faut pas oublier qu’il faut mettre de côté la somme exigée à l’échéance en épargnant en parallèle du remboursement des intérêts.
Les intérêts d’emprunts étant déductibles des revenus fonciers, le crédit in fine sera d’autant plus avantageux que la tranche marginale est élevée. En effet, l’assiette taxable au barème progressif de l’impôt sur le revenu et prélèvements sociaux sera plus faible avec un crédit In Fine.
Le crédit In Fine nécessite, en général, un apport d’au moins 30 % de la somme à emprunter. Cet apport sera nanti sur un placement de type assurance-vie, et servira à rembourser le capital à la fin du prêt. Soit l’apport est suffisant pour que le rendement lui permette d’atteindre le montant du prêt, soit l’emprunteur ajoute un effort financier mensuel.
Prenons l’exemple d’un emprunt de 100 000 euros sur 20 ans à 2%
L’acquisition de parts de SCPI à crédit est donc un véritable outil de création de patrimoine avec plusieurs avantages. Comme tout investissement immobilier à crédit, celui-ci doit être maîtrisé. Patrimo Conseil se propose de vous accompagner dans ce projet afin d’étudier sa faisabilité et vous conseiller au mieux sur le montage à mettre en place.
