Fonctionnement et conditions du prêt in fine

Le prêt in fine : fonctionnement et conditions

Lorsqu’on investit en SCPI, un emprunt SCPI permet d’optimiser son placement, en jouant sur différents leviers. Entre un crédit amortissable ou un crédit in fine, l’épargnant a différentes possibilités : souvent, le prêt in fine peut s’avérer comme une solution pertinente.

Découvrez pourquoi à travers le fonctionnement du prêt in fine, un crédit immobilier encore mal connu.

 

Prêt immobilier : crédit amortissable ou prêt in fine définition

 

Prêt in fine : c’est quoi ?

 

Le prêt in fine, du latin « à la fin », est un prêt dont l’emprunteur ne rembourse le capital qu’à la fin.

Durant toute la phase de crédit, les mensualités ne sont donc sont constituées que des seuls intérêts.

 

Différences crédit amortissable / prêt in fine

 

Le prêt amortissable ou prêt classique est constitué généralement de mensualités constantes, comprenant chacune une part d’intérêts et une part de capital, selon un plan d’amortissement.

Comme vous remboursez le capital au fur-à-mesure, la part d’intérêts versés diminue progressivement, tandis que celle du capital remboursé augmente.

Au total, vous aurez donc payé moins d’intérêts.

 

Exemple mensualité prêt in fine / crédit amortissable

 

Prenons comme exemple un emprunt de 100 000 euros à 1 % sur 10 ans (montants arrondis) : 

 

 

      Crédit amortissable

      Prêt in fine

Mensualité

              876 euros

          83 euros

Montant cumulé des intérêts

            5 120 euros

    10 000 euros

Montant de la dernière mensualité

              876 euros

    100 000 euros

 

Dans le prêt in fine, la mensualité est donc plus de 10 fois inférieure à celle du prêt classique.

En revanche, le coût final est pratiquement 2 fois plus important.

 

Fonctionnement du prêt in fine

 

Le fonctionnement du prêt in fine se distingue donc par deux grandes caractéristiques : de petites mensualités, sauf la dernière, avec alors un gros capital à rembourser en une seule fois.

 

Une petite mensualité

 

C’est une mensualité plus faible, permettant en théorie d’emprunter plus.

En effet, le prêteur définit souvent une capacité emprunteur au regard du rapport entre les revenus et les charges : toute mensualité crédit s’ajoute à vos charges. À mensualité égale, un prêt in fine permet donc d’emprunter beaucoup plus qu’un crédit classique. 

Dans l’exemple précédent, une mensualité de 876 euros correspond à un crédit amortissable de 100 000 euros, alors qu’elle correspondrait aussi à un prêt in fine de plus d’un million d’euros !

C’est en revanche au total plus d’intérêts à rembourser, ce qui pourrait faire penser que le prêt in fine n’est pas intrinsèquement une bonne opération financière.

C’est faux pour deux raisons :

  • il est en effet possible de déduire les intérêts de ses revenus fonciers ;
  • il n’est pas rare de trouver des placements financiers à un taux supérieur au taux d’intérêt du crédit in fine.

 

Un gros capital à rembourser : la garantie prêt in fine !

 

Face à un emprunteur, tout organisme prêteur se pose deux questions : l’emprunteur pourra-t-il supporter la charge mensuelle de remboursement ? et comment s’assurer de voir le capital remboursé ? Globalement, la réglementation du prêt in fine est la même pour le banquier qu’un prêt classique, l’obligeant à prendre des garanties.

Pour un prêt in fine, la question de la mensualité ne se pose pas : ne supportant que les intérêts, à des taux actuellement bas bien inférieurs à la rentabilité du placement SCPI, la mensualité est non seulement faible, mais le plus souvent couverte par vos revenus supplémentaires (loyers SCPI).

La seule question est donc celle du remboursement du capital, d’autant plus cruciale qu’il doit être remboursé en une fois.  

Le prêteur va alors demander une garantie remboursement de ce capital.

Il existe de nombreuses solutions et mieux vaut en discuter avec un conseiller SCPI pour choisir la plus adéquate à votre situation personnelle.

Une solution habituelle est de nantir un placement, dont le montant sera équivalent à échéance du prêt au capital dû : certains établissements financiers acceptent le nantissement des parts de SCPI, même si celles-ci n’ont pas de capital garanti. Le mieux est alors de les inclure dans une assurance-vie nantie par le prêteur. Chaque solution reste un montage sur-mesure, sans risque pour le banquier ni l’emprunteur.

 

Investissement SCPI à crédit : prêt in fine

 

Avantages du prêt in fine SCPI : un formidable levier fiscal

 

Investir en SCPI via un crédit in fine offre quatre avantages.

  •      Vous pouvez emprunter plus pour un achat SCPI accru : c’est le moyen de constituer un capital plus important et/ou de percevoir des revenus complémentaires plus élevés.
  •      Vos mensualités sont inférieures à vos revenus fonciers, vous augmentez donc votre capacité épargne. En effet, toute la partie capital (remboursée ultérieurement) est placée avec une rentabilité supérieure à l’argent qu’on vous prête.
  •      Vous bénéficiez de la déduction des intérêts de vos revenus fonciers, vous neutralisez donc fiscalement une partie de vos hausses d’impôts.
  •      Vous pouvez même diminuer vos impôts avec des SCPI fiscales, ou optimiser la fiscalité en choisissant des SCPI via l’assurance-vie.

 

Difficulté du prêt SCPI in fine

 

Le principal problème du prêt SCPI in fine se situe sur la garantie.

S’il est possible de nantir des parts de SCPI, certains établissements bancaires se montrent frileux, à plus forte raison si vos SCPI sont gérées par la filiale Real Estate Investment Management d’un groupe concurrent !

Pour pallier à cet inconvénient, un courtier SCPI connaît souvent des établissements bancaires pour lesquels le prêt in fine SCPI ne pose aucun problème, car ils connaissent parfaitement la qualité de ce type d’investissement en pierre papier.

 

N’hésitez pas à prendre contact sans engagement avec notre cabinet Patrimo.

Nos conseillers SCPI pourront vous faire rapidement une simulation investissement SCPI via un prêt in fine, afin que vous puissiez voir le formidable effet de levier possible, sans diminuer votre train de vie.

L’optimisation fiscale afférente aide plus facilement à se constituer un capital pour, par exemple, préparer sa retraite ou sa transmission.

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