Immobilier en direct ou SCPI : Le match

Le Match SCPI / Immobilier en direct

Aujourd’hui il existe plusieurs façons de se créer du patrimoine dans l’immobilier. Les deux plus répandues sont : l’achat en direct (on achète un bien neuf ou ancien) ou les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier, aussi appelé « pierre papier ») où on achète des parts d’une société de grande taille à qui on délègue la gestion. Dans chaque cas il y a des avantages et des inconvénients. Passage en revue :

 

Le principal avantage des SCPI est de ne pas avoir à chercher un locataire, à éditer un contrat de bail, à faire les visites, les états des lieux… Tout est géré par la société. De plus, dans la majeure partie des cas pour les SCPI de rendement les locataires ne sont pas des particuliers qui pourraient avoir des problèmes pour payer leur loyer mais de personnes morales avec des baux commerciaux qui sont souvent plus fiables. Autre avantage, la diversification. C’est le maitre mot dans l’épargne et la constitution de patrimoine en général. Les SCPI ne sont pas investies que dans un secteur, une ville ou un quartier mais comportent plusieurs dizaines d’investissements aux quatre coins de la France ce qui limite les risques d’un secteur qui pourrait perdre de la valeur.

 

Les inconvénients sont notamment les frais, qui comme des frais de notaire pour un achat en direct pèsent lourds dans la rentabilité de l’investissement (Généralement aux alentours de 10 %). L’investissement en parts de SCPI est donc un investissement moyen/long terme. La durée de détention conseillée par l’AMF est de 7-8 ans minimum. En revanche, ces frais étant prélevés à la sortie ; c’est bien sur tout le capital investi que le rendement se calcule. Il y a également des frais de gestion qui sont pris par la SCPI mais celles-ci communiquent un taux de rendement qui inclus déjà ces frais.

 

Pour l’immobilier en direct, la rentabilité peut être plus intéressante mais à certaines conditions, si vous achetez de l’ancien avec travaux et que vous faites tout vous-même (travaux, recherche de locataires, bail, état des lieux etc…) mais il faut y consacrer beaucoup de temps et d’énergie et cela peut être particulièrement chronophage.

 

L’immobilier en direct concentre les risques, car il n’y a qu’un seul locataire qui peut devenir défaillant (diminution ou perte de revenus), un seul bien qui peut être mal situé (difficulté de location si problème de stationnement par exemple), vacance locative entre deux locataires si travaux à prévoir (entretien, réparations), relation avec le locataire parfois conflictuelle…
Bref, l’investissement en SCPI peut être moins rentable mais beaucoup moins contraignant pour la gestion surtout si vous n’êtes pas bricoleur et si vous n’avez pas beaucoup de temps pour vous en occuper et aussi beaucoup moins risqué qu’un investissement en direct. Il suffit généralement de signer un document et d’encaisser des loyers…

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