L’achat de parts de SCPI sans crédit s’adresse une catégorie spécifique d’investisseurs. Ils disposent d’un capital nécessaire à leur investissement. Leurs objectifs financiers sont en accord avec les résultats qu’ils escomptent en risquant leurs propres économies. Ils consentent à conserver leur investissement pour une durée assez longue. C’est à ces conditions qu’ils peuvent espérer des rendements plus élevés que ceux rendus possibles par une achat de parts de SCPI en ayant recours à un prêt.
Souscrivez à une SCPI avec vos fonds propres
La souscription à une SCPI, sans contracter de crédit bancaire est réservée aux investisseurs qui disposent de fonds propres. Le montant moyen des investissements de ce type se situe autour de 5000 €. Il est accessible à partir de 1000 € et conseillé lorsque l’on souhaite obtenir des rentrées d’argent régulières.
Trois objectifs à atteindre
Un investissement dans une SCPI au comptant vous permet d’atteindre trois objectifs. Premièrement, vous souhaitez percevoir des revenus trimestriels d’un montant proportionnel à votre participation au capital de la société.
Deuxièmement, ce placement vous donne l’opportunité de diversifier votre épargne sur des placements non financiers. Ceux-ci sont moins sujets aux fluctuations des marchés financiers.
Enfin, l’investissement en parts de Société Civile de Placement Immobilier au comptant, vous permet d’obtenir un rendement élevé. Il est à noter qu’en 2019 le rendement moyen des SCPI a été de 4,40 %.
Bénéficiez d’avantages spécifiques
À la différence de l’achat de parts de SCPI au moyen d’un prêt bancaire, la SCPI sans crédit vous fait bénéficier d’un revenu net de charges. Vous ne payez ni les mensualités de remboursement, ni de frais bancaires…. Ces économies sont bien sûr de nature à augmenter le rendement de votre investissement. Les charges comme les frais de dossier, ou les intérêts du remboursement d’un prêt, ne grèvent pas vos revenus.
Partagez les risques
Ce type d’investissement immobilier est mutualisé. À la différence d’un investissement dans la pierre classique, vous n’êtes pas seul à investir dans un bien. Ce sont plutôt plusieurs investisseurs qui ont la possibilité d’investir dans une SCPI qui possède des biens immobiliers. Il s’agit, en général, de biens immobiliers professionnels (bureaux, commerces, EPHAD…). Certaines SCPI investissent en immobilier résidentiel.
Les investissements sont ainsi répartis sur plusieurs immeubles, les revenus proviennent de loyers payés par différents locataires.
Vous êtes épaulé une société de gestion
Les SCPI procurent aussi des avantages pratiques La gestion du parc immobilier est du ressort d’une société de gestion agréée. Vous n’avez pas à vous soucier des détails de gestion et de tout éventuel litige entre la société de placement et les locataires. Toutes les tâches d’acquisition, de gestion et d’administration du parc immobilier sont prises en charge par la société de gestion.
Enfin, il faut savoir que la liquidation des parts, lorsque vous souhaitez les revendre, nécessite la présence d’acquéreur. Cette démarche est encadrée par la maison de gestion.
Une fiscalité spécifique
Les revenus perçus appelés dividendes sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Ils sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ils subissent également les prélèvements sociaux. Sous certaines conditions, vous pouvez opter pour le régime du microfoncier qui s’applique aux SCPI.
En cas de cession de vos parts vous êtes soumis à l’impôt sur les plus-values immobilières des particuliers.
Investissez à l’étranger afin de minimiser l’impact fiscal sur les dividendes
Les SCPI dont le parc immobilier est, partiellement ou totalement, investi à l’étranger permettent de minimiser la fiscalité sur les dividendes perçus
En effet, conformément aux conventions fiscales, les dividendes perçus de l’étranger donnent lieu à l’impôt sur le revenu à un frottement fiscal (un crédit d’impôts pour l’Allemagne, Espagne et Grande-Bretagne et un taux effectif pour les Pays-Bas ou la Belgique) et non à une imposition au barème progressif.
Par ailleurs, ces revenus ne sont pas imposés aux prélèvements sociaux au taux de 17.20%.
Des frais limités
Lorsque vous faites l’acquisition de parts vous devez vous acquitter de frais de souscription. Ils sont généralement intégrés au prix de la part elle-même. Dans le cas des SCPI à capital fixe les droits d’enregistrement s’élèvent à 5 %. Ces achats de parts s’effectuent sur le marché secondaire. En général on les déduit des frais de souscription.
Il existe également des frais de gestion annuels qui sont prélevés sur les loyers perçus par la SCPI. Ils représentent environ 10 % de la totalité des loyers de la SCPI. Le taux de distribution de la SCPI est net de ces frais de gestion.
La SCPI sans crédit a ses inconvénients
Bien qu’elle génère des rendements assez élevés, la SCPI souscrite sans emprunt expose à quelques inconvénients. Comme pour tout investissement dans une SCPI votre capital n’est pas garanti. Le parc immobilier de la SCPI est sujet à appréciation comme à dépréciation. En conséquence, la valeur des parts de la SCPI fluctue suivant la valeur du parc immobilier qu’elle gère. La meilleure garantie reste la diversification géographique et sectorielle de vos investissements en parts de SCPI.
Investissez à long terme
Un investissement dans une SCPI s’envisage sur un horizon de placement à long terme. Une durée minimum de 8 ans est conseillée afin de lisser afin de lisser les frais d’entrée sur la durée de détention de votre placement. Les SCPI sont des sociétés de placement immobilier qui ne sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés. Cependant, c’est la plus-value immobilière qui est imposable. Le taux est de 36,2%. Vous pouvez bénéficier d’un abattement à partir de la cinquième année. Au bout de 30 ans, vous n’êtes plus soumis aux prélèvements sociaux.
Pensez à acheter en nue-propriété
Les SCPI en nue-propriété procurent tous les avantages de la “pierre-papier” sans avoir à redouter la fiscalité importante liée aux revenus fonciers. Pour bénéficier de ce dispositif d’investissement particulier vous vous engagez à ne pas percevoir de revenus issus des locations sur une durée définie. Vous fixez cette durée qui est en général comprise entre 3 ans et 20 ans. Les parts sont achetées avec une décote d’autant plus importante que la durée du démembrement est importante.
A l’issue de la période de démembrement, la plus-value n’est pas fiscalisée.
N’hésitez pas à nous contacter pour un conseil personnalisé afin d’optimiser la souscription de vos parts de SCPI.
