Investir en SCPI à crédit à travers d’une SCI à l’IS

Investir SCPI via une SCI à l'IS

Quels sont les avantages d’investir dans une SCPI à crédit à travers une SCI à l’IS ?

 

L’investissement pierre papier a le vent en poupe auprès des épargnants, car il permet de bénéficier de rendements intéressants, d’une mutualisation du risque locatif, d’un confort total de gestion et participe à la diversification du patrimoine immobilier des investisseurs.
Vous souhaitez créer une Société Civile Immobilière (SCI) afin d’acquérir des parts de SCPI à crédit ?
Cette idée séduit de plus en plus d’investisseurs qui sont intéressés pour recourir à ce type de montage.
Les particuliers, peuvent ainsi tirer profit des multiples avantages offerts par la SCI, notamment, une optimisation de la fiscalité sur les loyers perçus.

Explication

 

Les avantages d’une SCI pour investir dans l’immobilier

 

La SCI a de multiples atouts pour investir dans l’immobilier:

Les SCI permettent d’éviter l’inconvénient de l’indivision et sa lourdeur administrative concernant les décisions de conservation, de gestion et d’administration du bien immobilier en indivision.

La SCI est aussi un un excellent moyen d’optimiser la transmission patrimoniale, en limitant les droits de succession. En effet, il est possible de démembrer les parts de la SCI entre les parents usufruitiers et les enfants nus propriétaires. A l’extinction de l’usufruit (au décès des parents), les nus propriétaires deviennent pleins propriétaires des parts de la SCI en l’absence de droit de succession.
La donation des parts de la SCI (en pleine propriété ou en nue propriété) peuvent être échelonnées tous les 15 ans afin de bénéficier de l’abattement de 100 000 euros renouvelé tous les 15 ans.

Créer une SCI permet aussi d’isoler un bien immobilier par rapport à l’activité professionnelle d’un investisseur permettant ainsi de séparer le patrimoine personnel et professionnel du dirigeant d’entreprise.

Sur le plan fiscal, investir dans l’immobilier à travers une SCI permet de choisir d’être imposé à l’Impôt sur les Sociétés (IS) plutôt qu’à l’Impôt sur le Revenu (IR) et ainsi d’éviter une imposition à la Tranche Marginale d’Imposition (TMI) du contribuable et aux prélèvements sociaux.

S’il est habituel de passer par la création d’une SCI pour acquérir un bien immobilier en direct, cette forme juridique est pareillement appropriée pour celles et ceux qui souhaitent investir dans des parts de SCPI à crédit.

 

Quel est l’intérêt d’acheter des parts de SCPI à crédit à travers une SCI à l’IS ?

 

Investir dans des parts de SCPI à crédit par le biais d’une SCI apporte de nombreux avantages fiscaux à l’investisseur :

  • Taux d’imposition réduit de 15 % (jusqu’à 38 120 € de bénéfices) puis de 28 % au-delà (ce taux sera réduit à 25 % en 2022) ;

 

  • Absence d’imposition des investisseurs lors des remboursements des comptes courants d’associés et en l’absence de distribution ;

 

  • Distribution maîtrisée des revenus et augmentation des effets du plafonnement de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ;

 

  • Les dividendes versés aux associés sont imposés au choix:
    – A la Flat Tax au taux de 30%
    – A la Tranche Marginale d’Imposition (TMI) après un abattement de 40% et aux prélèvements de 17.20%

 

  • Une imposition au taux d’IS du résultat fiscal des SCPI et non des loyers effectivement perçus par la SCI (il n’y a pas d’imposition à l’IS pour les revenus perçus des SCPI investies à l’étranger)

 

  • Les frais d’entrée donnent lieu à une dépréciation des titres qui constitue une charge déductible pour la SCI

 

Quelle fiscalité pour une SCI soumise à l’IS sur l’achat de parts de SCPI à crédit ?

 

Lorsqu’une SCPI est détenue directement par un investisseur, les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers et sont soumis au barème progressif de l’Impôt sur le Revenu auquel il faudra rajouter les prélèvements sociaux au taux de 17.20%.
L’imposition pour une personne physique est donc comprise entre 17.20% et 62,2 % (TMI à 45 % et aux prélèvements sociaux).

Dans le cas de l’acquisition de parts de SCPI par une SCI, chaque année, les associés peuvent décider de procéder à une distribution de tout ou partie des bénéfices sous forme de dividendes. Ces dividendes sont imposés à l’Impôt soit à l’Impôt sur le Revenu après un abattement de 40% (et aux prélèvements sociaux) soit à la Flat Tax au taux de 30%.
Les associés de la SCI peuvent également choisir de conserver les bénéfices dans la SCI (pour acheter de nouvelles parts de SCPI par exemple), soit de les redistribuer ultérieurement.

Contrairement aux biens détenus dans une SCI à l’IR, où les différents associés se voient imposés à titre personnel, passer par le biais d’une SCI à l’IS pour réaliser un investissement en parts de SCPI à crédit, permet de bénéficier d’une fiscalité réduite (comme évoqué précédemment), imposée au taux de 15 %. Seuls les revenus distribués, sous forme de dividendes, par la société seront soumis à l’impôt sur le revenu des différents associés ou à la flat tax.

 

Revente des parts de SCPI dans le cadre d’une SCI soumise à l’IS

 

Si le régime de l’IS est à plus favorable que celui de l’IR quant à la fiscalité des revenus, il n’en est pas de même concernant la taxation des plus values à la revente des parts.
En effet, à la revente des parts de SCPI par une SCI à l’IS, la plus value réalisée sera taxée au taux d’IS de 15% et 28% sans pouvoir bénéficier d’un abattement pour durée de détention comme dans le cas du droit commun de taxation des plus values immobilières pour un particulier.
Par ailleurs,, les associés de la SCI devront ensuite se verser un dividende pour récupérer le produit de cette cession de parts. La plus value sera ainsi doublement imposée puisque ce sera cette fois la flat tax à 30 % (ou l’option pour le barème progressif) qui s’appliquera.

 

Pourquoi investir dans des parts de SCPI à crédit ?

 

Le financement de parts de SCPI à crédit via une SCI à l’IS n’est pas plus compliqué à obtenir que dans le cadre d’une société civile imposée à l’IR.

De nombreux Français souhaitent réaliser un investissement en parts de SCPI à crédit. Ce montage présente de nombreux atouts et permet notamment de bénéficier d’une fiscalité très avantageuse à l’IS sur les loyers perçus et ainsi diminuer la l’effort d’épargne de l’investisseur.
A titre d’exemple, pour l’acquisition suivante en parts de SCPI:

  • Acquisition à crédit de SCPI de 200 000 euros

 

  • Durée du financement: 20 ans

 

  • Taux de financement: 1.03%

 

  • Hypothèse de distribution de 5% par an

 

La mensualité est de 922 euros/mois pour un loyer de 833 euros soit un effort d’épargne (apport en compte courant d’associé) de 89 euros/mois pour l’investisseur. Les frais ainsi que la dépréciation des titres sont déductibles des loyers permettant de neutraliser le résultat fiscal de la SCI sur plusieurs années.
Au terme du crédit, la SCI percevra des loyers pour un montant de 20 000 euros par an. Le compte courant d’associé d’un montant de plus de 20 000 euros pourra être remboursé en l’absence de fiscalité.
Ce schéma d’investissement immobilier est couramment réalisé pour préparer sa retraite.

En combinant différentes techniques patrimoniales intelligemment, il est donc possible de diminuer fortement son imposition et ainsi son effort d’épargne permettant d’obtenir un rendement net très confortable.

Chaque situation est particulière et nous réalisons un montage personnalisé en fonction de vos objectifs patrimoniaux et de votre situation personnelle.

N’hésitez pas à contacter l’équipe de SCPI Invest pour que nous puissions vous accompagner dans votre projet d’investissement immobilier.

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