Investir sur les SCPI 100% étrangères en 2021

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Depuis quelques années le paysage des SCPI a été transformé par l’émergence de SCPI investies 100% hors de France. Ces SCPI présentent de nombreux avantages et connaissent un franc succès auprès des investisseurs particuliers. Cependant, le nombre de pures SCPI étrangères représente à ce jour moins de 5% du marché des SCPI. Nous nous proposons ici de lister ces SCPI, d’expliquer les raisons de cet engouement et de rappeler les limites liées à ces SCPI.

 

Beaucoup de SCPI, investies initialement en France, ont déjà franchi le pas afin d’aller chercher des opportunités hors de nos frontières ; parfois même dans des propositions importantes. Cette tendance continue de s’accentuer. D’après l’ASPIM, au 31/12/2020, les SCPI étaient investies à 14.80% à l’étranger alors que fin 2019 la part de l’étranger représentait 6.30% de leur patrimoine. 

 

Les SCPI qui comptent une part d’actifs à l’étranger importante dans leur portefeuille les plus connues sont Pierval Santé (Euryale),  Corum Origin (Corum l’Epargne), Atream Hôtels (Atream) ou encore LF Europimmo (La Francaise AM). Mais les SCPI 100% étrangères sont encore sous-représentées sur le marché. On dénombre à fin 2020 seulement 9 SCPI investies totalement hors de France sur un total de de 203 SCPI, soit 4.43% du marché. 

 

Liste des SCPI investies à 100% hors de France :

  • SCPI Novapierre Allemagne 1 et 2 (PAREF Gestion): investies sur des commerces en Allemagne. La SCPI Novapierre Allemagne 1 a fermé sa collecte et la SCPI Novapierre Allemagne a décidé se la suspendre quelques mois. plus d’infos ici

  • SCPI Interpierre Europe Centrale (PAREF Gestion) : nouvelle investie sur des bureaux en Pologne, République et Hongrie. plus d’infos ici

  • SCPI EURION (Corum l’Epargne) : jeune SCPI diversifiée investie en zone euro uniquement. plus d’infos ici  

  • SCPI CORUM XL (Corum l’Epargne) : SCPI diversifiée investie en zone euro et hors zone euro (Royaume Uni, Canada, Pologne). plus d’infos ici   

  • SCPI PF Hospitalité Europe (PERIAL) : nouvelle investie sur les domaines de la santé, de l’éducation et du tourisme en Europe

  • SCPI Eurovalys (ADVENIS Reim) : investie sur des bureaux dans les grandes métropoles allemandes plus d’infos ici

  • SCPI Elialys (ADVENIS Reim) : SCPI investie sur des bureaux en Europe du Sud (Espagne, Portugal et Italie). plus d’infos ici

  • SCPI OPUS Real (BNP Paribas REIM): SCPI investies sur des bureaux et des hôtels en Allemagne

 

Si on met de coté les 2 SCPI Novapierre Allemagne dont la collecte n’est pas ouverte et la SCPI OPUS Real qui est surtout distribuée dans les réseaux bancaires et qui a un rendement bas (2.25% en 2020), il reste donc 6 SCPI sur lesquelles les investisseurs peuvent se positionner en ce début d’année 2021. Il y a donc clairement une rareté de l’offre sur cette thématique « étranger » même si de nouveaux projets devraient arriver ces prochains mois.

 

D’une manière générale, ces SCPI collectent plus rapidement que la moyenne et cela est dû à plusieurs facteurs.

  1. La fiscalité sur les revenus étrangers est plus favorable que des revenus fonciers de source française comme nous l’avons déjà détaillé. (cf. article sur la fiscalité des SCPI)

  2. Ces SCPI affichent des rendements plus élevés que la moyenne du marché. Elles profitent de la profondeur des marchés étrangers et de rendements actes en main plus élevés.

  3. Ces SCPI sont jeunes et affichent des taux d’occupation très élevés et proche des 100% avec de nombreux actifs neufs ou récents.

  4. Une résilience à la crise du Covid plus forte qu’en France dans certains pays comme l’Allemagne

  5. Cela permet d’investir sur des marchés étrangers et de diversifier le risque dans un portefeuille de SCPI

  6. Pour les non-résidents, en vertu des conventions internationales, ces revenus provenant de l’étranger sont le plus souvent exonérés d’impôt en France et ne doivent pas y être déclarés.

 

Ces SCPI comptent également quelques inconvénients

  1. Pour les résidents français un formulaire supplémentaire lors que la déclaration des revenus. En effet, en plus de la déclaration 2044, les contribuables doivent compléter la déclaration 2047. Même si les imprimés fiscaux fournis par les SCPI sont bien détaillés, cela nécessite du temps en plus.

  2. Un mode de calcul de l’impôt assez complexe et pas toujours bien appréhendé : deux modes de calcul de l’impôt existent (méthodes du taux effectif ou celle du crédit d’impôt) pour éviter la double imposition des loyers. Cela est traité automatiquement à la suite de la déclaration mais nous observons encore quelques erreurs notamment sur la partie exonération de la CSG/CRDS. Des demandes de corrections peuvent avoir lieu.

  3. Dans le cas d’un achat à crédit, une difficulté à trouver du financement sur ce type de SCPI. Les SCPI d’une manière générale sont de plus en plus dures à financer. Lorsque l’investisseur décide d’aller sur des SCPI étrangères, cela réduit davantage le champs des possibles mais il reste encore quelques solutions.

  4. Des marchés fonciers et locatifs moins maitrisés par les investisseurs. A part quelques grandes villes européennes et quelques grands noms de l’industrie, les investisseurs connaissent souvent mal les villes dans lesquelles les SCPI investissent mais aussi les locataires en place. Il y a ici une dissymétrie d’informations.

  5. Certaines SCPI sont encore vulnérables et ont une capitalisation faible. Certaines SCPI n’ont pas encore d’actif dans leur portefeuille et d’autres vient de signer leurs premières acquisitions. 

  6. Des frais de gestion souvent plus importants que la moyenne. Les SCPI font souvent appel à une équipe locale pour gérer les acquisitions et les relations avec les locataires. Cette sous-traitance a un coup qui se reflètent sur les frais des gestion de la SCPI.

 

Les SCPI 100% étrangères sont encore peu nombreuses. Début 2021, nous accompagnons nos clients sur seulement 6 SCPI (Interpierre Europe Centrale, EURION, CORUM XL, PF Hospitalité Europe, Eurovalys et Elialys) malgré les nombreux avantages associés. Il faut cependant prendre en compte les limites de ce placement qui n’est pas destiné à tous les investisseurs. Ces SCPI doivent souvent venir en complément d’autres SCPI déjà présentes dans un portefeuille. Les conseillers du cabinet Patrimo Conseil – SCPI-Invest sont disponibles pour vous orienter au mieux.

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