Expatriés : Investissez en nue-propriété temporaire de SCPI pour préparer votre retraite

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Expatriés : investissez en nue-propriété temporaire de SCPI pour préparer votre retraite


Investir dans l’immobilier locatif via l’achat de parts de SCPI est un bon moyen de se constituer un patrimoine en prévision de sa retraite. Cet investissement offre l’avantage de bénéficier d’un très bon rendement, sans avoir à s’occuper de la location du bien. En tant qu’expatrié, l’achat de parts de SCPI, vous permet de réaliser un investissement en France sans avoir à vous déplacer. Quelle est alors la meilleure solution de financement ? SCPI INVEST est présent pour vous aider dans votre projet d’investissement locatif.


Pourquoi investir quand on est expatrié ?



Les motivations qui poussent certaines personnes à s’expatrier sont nombreuses : opportunité professionnelle, volonté de découvrir une nouvelle culture, suivi du conjoint… L’expatriation est une aventure formidable, mais vous avez décidé de prendre votre retraite en France, afin de profiter de votre famille restée au pays, il est primordial d’anticiper votre retour et de construire dès à présent votre patrimoine immobilier.


En effet, en investissant dans une SCPI aujourd’hui, vous vous constituez un patrimoine, que vous pourrez revendre lors de votre retour dans l’Hexagone ou à l’inverse, dont vous pourrez retirer des revenus complémentaires. Les loyers perçus forment alors un bon complément financier au moment de prendre votre retraite, synonyme, le plus souvent, de perte de revenus.


Qu’est-ce que la nue-propriété ?



On parle de la nue-propriété dans le cadre d’un démembrement de propriété, c’est-à-dire quand la propriété et l’usufruit du bien sont séparés. Concrètement, vous investissez via l’achat de parts de SCPI dans un bien destiné à être loué , vous détenez la nue-propriété des parts de SCPI, mais ne disposez pas des revenus liés à la location. La jouissance des loyers est quant à elle, à l’usufruitier.


Ce dispositif permet d’investir et ainsi de se constituer un patrimoine, sans augmenter sa base fiscale. De plus, en contrepartie du renoncement aux loyers, le prix d’achat des parts de SCPI est minoré.



Le démembrement temporaire de propriété en SCPI offre une fiscalité avantageuse



Le démembrement temporaire de propriété est l’un des moyens qui permet de financer l’achat de parts de SCPI. Concrètement, l’usufruit est séparé de la nue-propriété pour une durée déterminée, l’investisseur dispose donc de la propriété des parts de SCPI sans toucher au montant des loyers. Réaliser l’achat de parts de SCPI en démembrement temporaire lui permet dès lors, de se constituer un patrimoine immobilier pour anticiper sa retraite, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux au moment de l’achat.


Une décote à l’achat



Le fait de n’avoir que la nue-propriété des parts de SCPI, sans percevoir les loyers, entraîne une décote du montant du prix d’achat, car aucun dividende ne sera perçu pendant la période de démembrement temporaire. Cette décote dépend de la SCPI choisie, mais aussi de la durée du démembrement temporaire établie : plus elle est longue, plus la décote sera importante (elle peut aller jusqu’à 24 % sur 5 ans, et même jusqu’à 37 % sur 10 ans).


Il est important de signaler qu’à la revente des parts de SCPI, le prix d’achat de référence n’est pas le prix décoté pour la valeur de la pleine propriété. L’impôt sur la plus-value éventuelle est donc minime.


Exemple : Vous achetez une part de SCPI en démembrement dont la valeur est de 1000€, vous payez la nue-propriété pendant 5 ans 800€. À l’échéance, vous la revendez 1000€. La plus-value n’est pas de 200€, mais sera de 0€. Il n’y aura pas d’impôt à payer.


Préparer sa retraite sans augmenter ses revenus actuels



Il peut paraître incongru de chercher à investir dans l’immobilier locatif sans percevoir de revenus en contrepartie. Et pourtant, pour les expatriés qui disposent souvent de revenus confortables et d’une épargne importante, c’est l’une des solutions les plus idéales pour anticiper un projet de retraite complémentaire sans augmenter les impôts sur le revenu actuel. Vous investissez aujourd’hui, sans augmentation d’impôts, et récupérez l’usufruit à la fin de la durée fixée lors de la signature. Le passage à la retraite entraînant une baisse des revenus mensuels, sera ainsi compensé par les loyers de votre investissement.


De plus, lors d’un achat de parts de SCPI via un démembrement temporaire de propriété, les montants investis ne rentrent pas en compte dans le calcul de la base taxable à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).


Investir dans une SCPI européenne : un moyen d’anticiper la fiscalité des futurs revenus



Si vous souhaitez investir dans une SCPI européenne par le biais d’un démembrement temporaire de propriété, sachez que le principe de fonctionnement est le même que pour une SCPI française. Vous disposez de la nue-propriété des parts de SCPI immédiatement et récupérez l’usufruit à l’échéance du démembrement. Vous pouvez alors conserver vos parts de SCPI, et bénéficier d’un revenu complémentaire grâce aux loyers avec une fiscalité favorable (sous réserve que les règles restent inchangés), ou bien encore les revendre.


Comme leurs noms l’indiquent, ces SCPI investissent à l’échelle européenne, et permettent ainsi aux expatriés de profiter d’avantages fiscaux. Dans ce cas, les prélèvements sociaux français sont exonérés, permettant de retirer un gain de 17.2 %. Les SCPI européennes offrent la possibilité de diversifier vos investissements, en pariant sur des pays en forte croissance, situés dans la zone euro. En effet, chaque pays propose un marché et des cycles immobiliers différents.


Il est important de noter que les SCPI européennes, comme les SCPI françaises, sont gérées par une société de gestion de patrimoine spécialisée et agréées par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers).


Comment choisir sa SCPI ?



Aujourd’hui, la grande majorité des SCPI sont ouvertes au démembrement temporaire de nue-propriété. Néanmoins, ce type d’investissement n’est pas un acte anodin, et nécessite pour les investisseurs un accompagnement sur-mesure.


Quel montant faut-il investir ? Quelle durée de démembrement choisir ? Dans quelles SCPI réaliser son investissement? Comment anticiper au mieux la fiscalité inhérente à l’investissement en SCPI ? quelle SCPI a un potentiel de hausse du prix de sa part ?


SCPI INVEST est à vos côtés pour vous aider à réaliser vos achats de parts de SCPI, et vous accompagner sur le long terme. Nous nous engageons également à trouver la contrepartie (usufruitier) le même mois que la souscription à la nue-propriété. N’hésitez pas à contacter l’un de nos spécialistes pour discuter ensemble de votre projet.

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