Entre une SCPI et SCI , quelle est la structure d’investissement idéale pour prospérer dans la pierre ? Question fréquemment posée, la différence entre la SCPI et SCI demeure une énigme pour beaucoup. Or, la société civile immobilière (SCI) se distingue nettement de la société civile de placements immobiliers (SCPI) sur divers aspects. Principes et fonctionnements, avantages et inconvénients, brossons les spécificités de chacune de ces structures.
SCPI et SCI : deux sociétés civiles presque similaires
Pour investir dans l’immobilier locatif, deux formules figurent parmi les modes de placement classiques : la SCPI et SCI. Ces produits surnommés « pierre papier » sont différents bien qu’ils soient établis de la même manière.
En outre, la SCPI et SCI doivent se conformer aux articles 1845 à 1970-1 du Code Civil. La SCPI et SCI doivent détenir un ou plusieurs actifs immobiliers représentés par au moins deux associés. Qu’il s’agisse d’une SCPI ou SCI, une personne morale ou physique est éligible à la détention des parts sociales. Toutefois, selon vos objectifs vous pouvez choisir entre SCPI vs SCI.
SCPI ou SCI : deux modes de fonctionnement distincts
Au-delà de ces aspects juridiques, les finalités séparent les deux structures. La SCI a pour but primaire de protéger un patrimoine immobilier. La SCPI a pour vocation d’être un véhicule d’investissement collectif géré par des professionnels de l’immobilier. Ainsi, vous devez comprendre que le choix entre une SCPI et SCI aura une incidence sur votre placement.
En outre, les associés d’une SCI veulent établir les règles de succession et de gestion d’un patrimoine. C’est pourquoi, on constitue souvent une SCI pour éviter les contraintes de l’indivision. Ainsi, au lieu de partager l’héritage familial, les successeurs héritent des parts et deviennent associés. La gestion du patrimoine est simplifiée. Le pouvoir de décision dépend de l’importance des parts sociales que vous possédez au sein de la SCI.
Quant à la SCPI, l’objectif est d’augmenter le capital au fur et à mesure; notamment pour les SCPI à capital variable. Cela permet de multiplier les acquisitions immobilières et d’étendre ainsi les portefeuilles d’investissement. C’est pourquoi la SCPI peut vendre des parts aussi bien à des personnes morales qu’à des particuliers. Contrairement à la SCI, l’associé ne prend part à aucune décision relative à la gestion des actifs immobiliers.
SCPI SCI différences : comment les distinguer ?
En rentrant dans les détails, vous vous apercevrez que la SCPI et SCI ont deux visions opposées. En outre, un associé au sein d’une SCI aura un profil d’acquéreur. Un associé au sein d’une SCPI est tout simplement un investisseur.
En ce sens, les associés de la SCI sont les acquéreurs ce qui induit qu’ils sont également les décisionnaires. Cela revient à dire qu’ils auront la charge de toute la partie administrative. Ils interviennent dans la constitution de la société, les acquisitions, la cession des actifs, la gestion locative et le paiement des impôts.
À l’opposé, les associés au sein SCPI ne jouent aucun rôle dans la gestion d’une SCPI. Leur seul attachement réside sur la possession de parts représentant un pourcentage de l’actif de la SCPI. Parmi les différences entre SCPI et SCI, l’investisseur n’intervient pas dans les stratégies d’acquisition bien qu’il soit régulièrement informé de l’évolution du parc immobilier. Il se contente uniquement d’être rémunéré à la hauteur de ses parts sociales.
Les différences entre SCPI et SCI sont d’autant plus soulignés par le fait qu’une société de gestion s’occupe des opérations courantes. Elle se charge aussi des acquisitions immobilières, la recherche de locataires et la restauration des bâtiments. Sans compter la comptabilité, le paiement des impôts et de la distribution des revenus aux associés.
SCPI et SCI : leurs avantages et leurs limites
En soupesant les bénéfices et les inconvénients d’une SCI ou SCPI, vous saurez dans quelle structure investir. Hormis les notions déjà évoquées, sachez que la SCPI offre une transparence fiscale. Elle propose une imposition individuelle proportionnelle au revenu foncier de l’associé et adaptée à son mode d’investissement.
Autrement dit, le calcul fiscal tiendra compte de son profit, mais aussi de son type de placement. Cela peut être un crédit, une assurance-vie ou un versement au comptant. De plus, la mutualisation du risque locatif sur plusieurs dizaines voire centaines de biens vous permet de sécuriser votre investissement. En effet, vous partagerez les pertes avec vos associés lorsqu’il y a un aléa sur un des biens.
De l’autre côté, les associés de la SCI peuvent choisir entre l’IR et l’IS pour la déclaration fiscale. L’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS) ont leurs propres avantages et inconvénients. A noter qu’il n’est plus possible de revenir à l’IR une fois que vous aurez choisi le mode d’imposition IS.
Lors du choix d’une SCPI ou SCI, tenez compte du capital dont vous seriez prêt à investir dans l’immobilier. En effet, si vos moyens sont limités, l’achat de parts en SCPI s’avère le plus commode car le minimum requis est relativement faible (à partir de 1000 euros). Vous pourriez réaliser un placement dans d’autres types d’investissement si vous ne souhaitez pas tout investir dans la pierre.
Par ailleurs, la SCI réduit vos contraintes administratives, ainsi que les aspects financiers y afférents. À titre d’exemple, lors d’une cession immobilière, le recours à un notaire n’est pas obligatoire. Ce qui vous affranchit des frais liés à cette démarche.
Chacune des structures SCPI et SCI peuvent constituer un levier d’optimisation. Néanmoins, elles présentent quelques inconvénients. La SCI nécessite de débloquer un capital important et les démarches administratives relatives à sa constitution s’avèrent complexes.
En faisant le choix de la SCPI, elle ne vous offre pas de visibilité sur la nature des actifs immobiliers. De plus, le risque sur chacun des actifs et locataires peut être plus difficile à appréhender. Par ailleurs, vous pouvez subir un risque de perte en capital et un risque de liquidité lorsque le marché immobilier est en crise. En effet, cela peut engendrer une dépréciation de la valeur de vos parts et une difficulté dans leur revente.
SCPI et SCI : quel régime est le plus rentable ?
En définitive, quelle est l’option la plus intéressante si l’on compare la SCPI vs SCI ? De nombreux paramètres déterminent le produit de placement le plus rentable selon votre profil d’investisseur.
Le choix entre SCPI et SCI implique une connaissance avérée du milieu fiscal et le fonctionnement des sociétés civiles immobilières. D’autant plus que certaines structures SCPI intègrent une SCI. Dans ce cas de figure, les associés privilégieront à la fois des avantages fiscaux liés à la SCI et à la SCPI.
Il serait judicieux de contacter un cabinet de conseil en SCPI ou SCI afin d’éclairer ces zones d’ombres. Un investissement réalisé avec lucidité vous permettra de sécuriser votre placement.
