Frais de notaire réduits, défiscalisation attractive, absence de travaux…, les atouts de l’immobilier neuf sont nombreux et séduisent, à juste titre, de nombreux investisseurs. Mais dans quelle ville est-il préférable d’investir, et comment faire le bon choix ? Voici les principales pistes à privilégier.
Choisir une ville : les principaux critères
Où investir dans l’immobilier neuf ? À moins de souhaiter habiter le logement soi-même et donc d’avoir une idée précise de son futur emplacement, l’acquéreur dispose en pratique d’une très grande liberté de choix. Avec plus de 400 000 mises en chantier en 20191, il est en effet assez facile de trouver un projet de promotion immobilière n’importe où en France, et même de se montrer assez sélectif.
En pratique, un investisseur soucieux de la rentabilité future de son bien devra étudier plusieurs caractéristiques de la commune d’implantation, dont les suivantes.
- La demande locative et le niveau de tension du marché immobilier local. Le zonage géographique de la commune (A, A bis, B ou C), utilisé notamment pour la défiscalisation Pinel, peut en être un bon indicateur.
- Le dynamisme démographique de la ville. Il s’agit de vérifier si la population est en augmentation ou en déclin au cours des dernières années.
- L’activité économique locale. Un réseau dense d’entreprises et la création régulière d’emplois permettent d’entretenir la vitalité du marché locatif.
- La présence d’établissements d’enseignement supérieur. Une forte population étudiante augmente de façon significative la demande de logements.
- L’attractivité touristique peut utilement se substituer aux critères précédents si l’investisseur souhaite se spécialiser dans la location saisonnière.
Ces villes et villages très convoités
L’association « Villes et villages où il fait bon vivre » s’est employée, comme son nom l’indique, à dresser un panorama complet des communes françaises les plus appréciées de leurs habitants, en se basant sur près de 200 critères fournis par l’Insee et divers organismes*. Son palmarès 2020 est consultable ici.
Investir dans une grande métropole régionale
En raison du niveau élevé des prix à l’achat, de nombreux investisseurs en immobilier neuf délaissent Paris et les zones les plus tendues de l’Île-de-France pour se tourner vers certaines villes de région. Dans les multiples classements et podiums dressés par les portails spécialisés et professionnels de l’immobilier, plusieurs suggestions reviennent très régulièrement :
- Nantes ;
- Rennes ;
- Strasbourg ;
- Lille ;
- Lyon ;
- Clermont-Ferrand ;
- Toulouse ;
- Bordeaux.
Ces villes présentent toutes des avantages similaires : un bassin d’emploi solide, une forte population étudiante et de nombreux promoteurs très actifs.
Investir dans une ville ou zone touristique
À défaut d’investir dans l’immobilier neuf d’une grande ville, l’alternative classique consiste à viser le marché locatif saisonnier et à s’offrir, par exemple, un appartement flambant neuf dans une station balnéaire de la côte atlantique ou méditerranéenne, ou encore dans une station de sports d’hiver. Les investisseurs pourront typiquement espérer une rentabilité locative plus élevée, tout en bénéficiant du privilège d’habiter eux-mêmes le bien quelques semaines par an.
Un « top 5 » réalisé en 20182 a par exemple retenu les stations balnéaires suivantes pour un rendement locatif optimal :
- Le Cap d’Agde (Hérault) ;
- Nice (Alpes-Maritimes) ;
- Saint-Jean-de-Monts (Vendée) ;
- La Rochelle (Charente-Maritime) ;
- Royan (Charente-Maritime).
