Déclaration et imposition des revenus fonciers 

Déclaration et imposition des revenus fonciers 

Les revenus fonciers sont pour l’essentiel ceux provenant de la location d’immeubles, il peut s’agir de la location :

De propriétés bâties (maisons, appartements, usines, magasins, bureaux…)

De propriétés non bâties de toute nature (carrières, terrain…)

Concernant ces revenus, deux cadres fiscaux existent :

Le régime du micro foncier

Pour les contribuables dont les revenus fonciers bruts annuels sont inférieurs à 15 000 euros, le régime micro foncier s’applique de plein droit.

La limite de 15 000 euros est appréciée annuellement, y compris lorsque la location ne couvre pas la totalité de l’année civile.

Ce régime aboutit à imposer 70% des recettes annuelles à la Tranche Marginale d’Imposition (TMI) du contribuable.

Fiscalement, vous n’avez pas de déclaration de revenus fonciers à souscrire. Il suffit de reporter sur la ligne 4 BE de votre déclaration de revenus 2042 le montant des loyers bruts annuels.

Le régime du micro foncier ne peut pas s’appliquer lorsque le contribuable ou l’un des membres de son foyer fiscal est propriétaire :

  • d’un monument historique et assimilé donné en location
  • d’un immeuble détenu en nue-propriété (démembrement résultant d’une donation ou succession)
  • d’un logement neuf qui bénéficie encore de l’amortissement Périssol, Besson ou Robien
  • d’un logement ancien qui bénéficie de la déduction forfaitaire de 40% du dispositif Besson
  • de parts de société non transparentes (SCI, SCPI..) qui donnent en location des immeubles nus lorsque le détenteur n’est pas propriétaire d’un immeuble donné en location nue.

     

L’option pour le régime réel

Le régime du micro foncier est avantageux lorsque les dépenses déductibles (frais de gestion, assurance, intérêts d’emprunts…) des revenus fonciers représentent moins de 30%  du revenu foncier brut annuel.

Dans le cas contraire, le contribuable peut changer de régime et opter pour le régime réel d’imposition. Une fois exercée, l’option au régime réel est :

  • global c’est-à-dire qu’elle s’applique à l’ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal
  • irrévocables pour une durée de 3 ans

La demande du contribuable pour le régime réel est soumis à aucun formalisme particulier et se traduit en pratique en remplissant la déclaration 2044.

Quelle est l’imposition du bénéfice foncier ?

Une fois la détermination du bénéfice foncier (au micro ou au réel) , l’imposition est la suivante:

  • A la tranche marginale imposition (TMI) du contribuable. On rappelle que la TMI est le taux auquel est imposée la dernière tranche de votre revenu (0%, 14%, 30%, 41%, et 45%).
  • Aux prélèvements sociaux de 17.2% (la CSG est déductible à hauteur de 6.8% du bénéfice foncier).

En négligeant la CSG déductible, l’imposition maximum du bénéfice foncier est de 62.2% pour un contribuable avec une TMI à 45%.

Quel est le sort du déficit foncier ?

a. Déficit foncier et régime du micro foncier

Au régime micro foncier, l’imposition est forfaitaire (imposition de 70% des loyers annuels) est ne peut donc pas conduire à un déficit foncier.

Par contre, pour les déficits fonciers constatés antérieurement à l’application du régime micro foncier peuvent continuer à s’imputer sur le revenu foncier. Ce déficit viendra en imputation sur le revenu net imposable déterminé après l’abattement de 30%.

b. Déficit foncier et régime du réel

En cas de déficit foncier, celui-ci ne peut, en principe, être imputé que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

La loi permet, cependant, l’imputation sur le revenu global des déficits résultant de certaines dépenses. Les déficits fonciers résultant de dépense autres que les intérêts d’emprunts s’imputent sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros.

La fraction du déficit supérieure à cette limite ainsi que celle correspondant aux intérêts d’emprunts ne sont imputables que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.


N’hésitez pas à vous rapprocher de votre conseiller afin de sélectionner le régime fiscal le plus avantageux et trouver des alternatives aux revenus fonciers pour les tranches marginales les plus élevées.

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