SCPI : ce qui change en 2022

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Les SCPI ont le vent en poupe et sont de plus en plus plébiscitées par les Français. Avec des niveaux de collectes au plus haut, des rendements moyens de 4.36 % (3e trimestre 2021), et des risques mutualisés, les SCPI offrent l’un des meilleurs rapport rendement/risque. Afin d’améliorer la transparence des SCPI, et d’apporter plus d’informations qualitatives aux souscripteurs, l’ASPIM (association française des sociétés de placement immobilier) a mis en place de nouvelles modalités de calcul des indicateurs de performances qui entrent en vigueur au 01/01/2022. Ils permettront de pouvoir simplifier la comparaison de la performance entre SCPI, et avec les autres véhicules de placement. TRI, rendement global immobilier, TDVM… Tour d’horizon de ce qui change pour les SCPI en 2022.

 

Le TRI : l’indicateur N°1

 

Principale mesure prise par l’ASPIM, le TRI (Taux de Rentabilité Interne) est “nécessairement mentionné de manière préalable à toute référence relative à la performance de la SCPI” (Source site aspim.fr). Il devient donc la première information dont prennent connaissance les investisseurs : c’est l’indicateur le plus fiable pour mesurer la performance du placement. 

Le TRI prend en compte tous les flux (revenus, frais, fiscalité, achats, ventes…) rapportés à un rendement annuel. Pour l’ASPIM, le TRI est donc “le taux qui est tel que la valeur actuelle nette du placement est nulle (les flux actualisés de décaissement et d’encaissement se compensant)”. Le TRI répond donc à une question simple : Combien mon placement me rapporte-t-il, net de frais, si j’investis X euros, à l’instant T ?

À noter : 

Le TRI est calculé sur une période minimale de 5 ans. Les SCPI de moins de 5 ans ne sont donc pas en mesure d’indiquer un TRI comparable aux autres SCPI. Le calcul du TRI est détaillé dans un rapport de l’ASPIM.

 

Le taux de distribution remplace le TDVM

 

Le TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché), terme un peu flou et difficilement compréhensible pour les néo-investisseurs en SCPI, permet de mesurer le rendement de la SCPI. Il est dorénavant remplacé par le taux de distribution. 

Ces deux taux sont relativement similaires, mais la méthode de calcul du taux de distribution est largement simplifiée. Il est surtout conforme aux normes des autres véhicules de placements immobiliers européens.

Le taux de distribution est le ratio du dividende brut (versé au titre de l’année N) par le prix de référence (au 1er janvier de l’année N)

À noter : 

  • Pour les SCPI à capital variable : le prix de référence est le prix de souscription au 1er janvier de l’année N.
  • Pour les SCPI à capital fixe : le prix de référence est le prix de la part acquéreur moyen de l’année N-1.

Changement important : Pour le calcul du taux de distribution, ce sont les revenus bruts de fiscalité qui sont pris en compte. Précédemment, les SCPI pouvaient communiquer sur le TDVM en net ou brut de fiscalité. Cette exigence renforce ainsi l’harmonisation des indicateurs de performance des SCPI.

 

Création du rendement global immobilier

 

Les SCPI qui souhaitent préciser leur performance globale devront utiliser l’indicateur “rendement global immobilier”. Il permet de mettre en avant la part des revenus non-récurrents (distribution de plus-value et report à nouveau) dans l’ensemble de la distribution de l’année. Le RGI (Rendement Global Immobilier) permettra ainsi aux souscripteurs de mesurer aisément la revalorisation de leur patrimoine immobilier.

Le RGI est donc la somme :

  • Du taux de distribution de l’année N.
  • Et de la variation de la valeur de résiliation par part de l’année N.

 

À noter : 

Cet indicateur était déjà utilisé pour mesurer la performance globale des OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier).

 

Le ratio d’endettement

 

Afin d’acquérir de nouveaux biens immobiliers, les SCPI ont recours à des emprunts, et peuvent ainsi bénéficier de l’effet de levier du crédit. Elles augmentent leur capital avec des emprunts à des taux historiquement bas : elles s’endettent. Si cet endettement n’est pas un problème en soit, il est nécessaire qu’il soit maîtrisé. En effet, en ces temps d’incertitudes économiques (crise sanitaire, augmentation de l’inflation, évolution du marché de l’immobilier), si la carence locative venait à augmenter, les intérêts resteraient à charge.

 

L’ASPIM préconise donc aux SCPI de communiquer sur leur ratio d’endettement. Pour le calculer, il faut faire le ratio entre les dettes et les engagements immobiliers divisé par l’actif brut.

Sont compris dans les dettes et les engagement immobiliers : 

  • Les emprunts bancaires.
  • Les VEFA (vente en l’état de futur achèvement) ou autres acquisitions payables à terme.
  • les comptes courants d’associés.
  • les crédits-baux immobiliers.

L’actif brut reprend ces éléments en prenant compte de la valeur de réalisation de la SCPI.  

 

Améliorer la communication sur les frais

 

Les SCPI devront également mieux communiquer sur les différents frais pesant sur les souscripteurs au profit de la société de gestion. Ainsi, sur “tout support commercial supportant des frais” devront figurer : 

  • Les frais de souscription.
  • Les frais de gestion.
  • Les frais de cessions de parts.
  • Les frais de cession et d’acquisitions d’actifs.
  • Les frais de suivi et de pilotage de la réalisation des travaux.
  • Tout autre frais supplémentaire approuvé par l’assemblée générale.

 

Une meilleure transparence des investissements indirects

 

Enfin, dernière préconisation de l’ASPIM, une meilleure harmonisation des comptes lors de la publication des résultats de l’exercice 2022. Les sociétés de gestion des SCPI sont invitées à plus de transparence concernant les effets des investissements indirects.

 

Précision sur le TOF

 

Le TOF (Taux d’Occupation Financier) permet aux souscripteurs de mesurer le taux de vacance du parc immobilier de la SCPI. Ils peuvent donc se faire une idée de la qualité de gestion de la SCPI, mais aussi de la qualité du parc immobilier. En effet, plus ce taux est important, plus la société de gestion est capable de trouver des locataires. De plus, si ce taux n’est pas suffisamment important, cela signifie peut-être que les biens immobiliers sélectionnés ne sont pas bien situés, ou n’offrent pas les prestations recherchées par les locataires de l’immobilier professionnel.

Pour calculer ce taux, on divise le montant total des loyers, les indemnités d’occupation facturées, et les valeurs locatives de marché des autres locaux non disponibles à la location, par le montant total des loyers facturables dans l’hypothèse où l’intégralité du patrimoine de la SCPI serait louée. 

 

Quelles sont les conséquences de ces modifications ?

 

La mise à plat des indicateurs, et l’explication précise de leurs modes de calculs, permet aux investisseurs de se faire une idée détaillée de la rentabilité, de la qualité de gestion, de la performance, de l’endettement, et donc de la stratégie globale des SCPI. Ils peuvent ainsi, en toute transparence, comparer les SCPI investis en France et à l’étranger.

C’est également un plus pour les SCPI dans leur recherche de souscripteurs. Elles peuvent ainsi mettre en avant leurs points forts, démontrer la pertinence de leur stratégie, et ainsi convaincre de nouveaux investisseurs. 

 

Faites appel à un professionnel de la SCPI

 

Si les changements mis en place par l’ASPIM permettent aux investisseurs de mieux comparer les différentes SCPI, l’accompagnement d’un professionnel est souvent synonyme de succès pour le souscripteur (notamment, s’il débute sur ce marché). En effet, il existe de nombreuses différences entre chaque SCPI (capital variable vs capital fixe, SCPI de rendement, SCPI de plus-value, SCPI fiscales) qui répondent à diverses stratégies d’investissement. De plus, entre les revenus perçus en France et à l’étranger, l’imposition diffère. Enfin, même si la mutualisation des risques entre plusieurs souscripteurs, et entre plusieurs locataires, limite les risques de pertes en capital, mieux vaut avoir l’avis d’un professionnel des SCPI. C’est pourquoi il est conseillé d’investir dans différentes SCPI afin de minimiser encore ce risque, mais aussi de profiter des opportunités existantes sur le marché des SCPI.

 

SCPI Invest est spécialisé dans l’investissement en SCPI. Notre connaissance du marché, nous permet de proposer à nos clients, le véhicule de placement qui correspondra le mieux à vos attentes, grâce à un suivi personnalisé, et une étude de votre situation financière, fiscale, et patrimoniale. Pour toute question relative aux SCPI, n’hésitez pas à contacter les équipes de SCPI Invest.

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