Appartement locatif ou SCPI : Que choisir ?

Appartement locatif ou SCPI- Que choisir

Mise à jour en mars 2022

 

Souvent, le premier réflexe, lorsque l’on souhaite réaliser un investissement locatif, est d’acquérir un bien personnel pour le mettre ensuite en location en direct. Différents dispositifs de défiscalisation immobilière existent (Pinel, Denormandie, LMNP, LMNP avec bail commercial) permettant aux investisseurs de toucher des revenus complémentaires tout en bénéficiant de réduction d’impôts. Néanmoins, un investissement locatif demande du temps (recherche de locataire, rédaction des baux, état des lieux…) et la rentabilité n’est pas toujours au rendez-vous (carence locative, travaux de rénovation…). En revanche, il est possible de réaliser un investissement locatif en ne s’occupant de rien, pour une très bonne rentabilité : les SCPI (société civile de placement immobilier). En effet, en 2021, le taux de distribution moyen des SCPI s’élève à 4.45 % (données ASPIM : association française des sociétés de placement immobilier) ! Pour vous aider à y voir plus clair, voici un comparatif des avantages et inconvénients entre appartement locatif personnel et SCPI.

Zoom sur les différents types d’investissements locatifs

En matière d’investissement locatif, différentes solutions s’offrent à vous : louer en direct, louer en direct via un programme de défiscalisation, investir sous statut LMNP, investir via une SCI, ou via une SCPI. Elles présentent toutes des opportunités de rendement intéressantes, mais ne demandent pas le même investissement en temps. Toutefois, certaines s’adapteront mieux à votre profil et à vos besoins. 

Investissement locatif en direct

C’est certainement la première chose à laquelle pense un investisseur : acheter un bien immobilier puis le mettre en location. Pour que cet investissement soit rentable, il est nécessaire qu’il soit bien situé et que la demande locative soit forte. Néanmoins, cela demande beaucoup de temps disponible pour s’occuper de la gestion locative. Vous pouvez passer par une agence immobilière, mais cela impactera votre rentabilité. En revanche, il est possible de bénéficier de réduction d’impôts grâce aux dispositifs de la loi Pinel ou Denormandie. Mais dans ce cas, vous devrez respecter les nombreuses conditions de ces dispositifs qui peuvent être très contraignantes.

Investissement locatif en LMNP

meublé dans l’optique de le louer. Une liste précise des équipements est par ailleurs fixée par les pouvoirs publics. Pour pouvoir prétendre au statut LMNP, les revenus issus de la location doivent respecter au moins une des deux conditions suivantes :

  • être inférieur à 23 000 €.
  • ne pas dépasser 50 % des revenus du foyer fiscal.

Si vous respectez ces conditions, les revenus issus de votre investissement locatif ne sont pas considérés comme des revenus fonciers, mais comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). L’intérêt de ce statut repose sur son mode d’imposition qui permet de rendre les revenus non ou peu imposables. Deux modes d’imposition sont possibles : 

  • Le régime micro-BIC. Vos revenus sont imposés à 50 %, et vous pouvez bénéficier du dispositif de la loi Censi-Bouvard qui offre une réduction d’impôt de 11 % du prix HT si votre bien immobilier est situé en résidence de services (senior, étudiante, EHPAD). Cette réduction peut ainsi aller jusqu’à 33 000 euros sur une période de 9 ans. Le régime micro-BIC est appliqué si vos revenus ne dépassent pas 72 500 €.
  • Le régime réel. Il permet de ne payer aucun impôt sur les revenus issus de l’investissement locatif grâce à l’amortissement du bien et la déductibilité des charges. Si vos revenus dépassent 72 500 €, ce régime d’imposition sera automatiquement appliqué. En revanche, si vous le jugez plus favorable pour vous, vous pouvez en faire la demande même si vos revenus sont inférieurs à ce plafond. Seul inconvénient de ce régime, vous êtes tenus de réaliser une comptabilité, qui est parfois complexe. Néanmoins, vous pouvez faire appel à un expert-comptable et déduire sa prestation de vos revenus locatifs.

À noter : Il est également possible de récupérer la TVA sur le prix du bien HT si votre bien immobilier est situé dans une résidence de service, et qu’elle propose au moins 3 prestations sur les 4 suivantes : nettoyage des locaux, accueil de la clientèle, service du petit-déjeuner, et fourniture de linge.

Appartement locatif par SCI

Créer une Société Civile Immobilière (SCI) pour acquérir un appartement locatif vous permet d’investir à plusieurs et donc d’augmenter votre capacité d’achat. Dans le cadre d’un investissement locatif, cette solution vous permet de bénéficier de nombreux régimes fiscaux avantageux. Vous pouvez en effet profiter de réductions d’impôt et bénéficier des dispositifs Malraux, Pinel ou encore Denormandie. De plus, si vos charges sont supérieures aux revenus générés par la SCI et que celle-ci est soumise à l’impôt sur le revenu, vous avez la possibilité de déclarer un déficit foncier. Ce déficit va ensuite venir en réduction de vos revenus fonciers. En créant une SCI pour réaliser un investissement locatif, vous pouvez également opter pour l’impôt sur les sociétés. Cette solution peut être très avantageuse dans certains cas. En revanche, investir dans l’immobilier avec une SCI engendre des démarches assez lourdes. Il s’agit également d’un investissement locatif pouvant être risqué. Contrairement aux autres types de sociétés, les différents associés sont responsables des dettes de la SCI sur leur propre patrimoine personnel. Enfin, la SCI permet uniquement de gérer les biens achetés, mais ne permet pas de réaliser des opérations d’achat-revente de biens immobiliers. 

Investissement locatif par SCPI de rendement ou SCPI fiscale

Réaliser un investissement immobilier en passant par une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) présente de nombreux avantages par rapport à l’investissement locatif classique. En effet, ce type d’opération vous permet de percevoir des revenus immobiliers sans avoir à gérer vous-même votre appartement locatif. Il vous suffit d’acheter des parts dans une SCPI qui se chargera elle-même de trouver des locataires, de souscrire une assurance, de gérer les biens, etc. Cet investissement locatif en SCPI est également moins risqué que le statut de LMNP ou l’achat en SCI. En effet, les sociétés civiles de placement immobilier détiennent de nombreux biens. Si l’un d’entre eux n’est pas rentable, les autres pourront venir équilibrer l’ensemble : c’est la mutualisation des risques. Enfin, avec un investissement en SCPI, vous pouvez facilement faire racheter vos parts si nécessaire sur le marché secondaire. Une opération plus simple et rapide que la vente d’un bien immobilier. 

Il existe deux grands types de SCPI : la SCPI de rendement locatif et la SCPI fiscale. Selon le but de votre investissement locatif, ancien ou neuf, votre choix pourra se tourner vers l’une ou l’autre.

  • Avec la SCPI fiscale, vous investissez dans de l’immobilier d’habitation afin d’obtenir principalement une défiscalisation.

Avec la SCPI de rendement, l’investissement locatif France concerne l’immobilier d’entreprise et vous permet d’obtenir des revenus complémentaires.

Appartement locatif classique ou SCPI : que choisir ?

Aujourd’hui, les prix de l’immobilier s’envolent ce qui fait fortement chuter la rentabilité des investissements locatifs. Aussi, les risques liés à l’investissement classique sont nombreux : loyers impayés, vacance locative, dégradation du logement, augmentation des charges, perte de valeur à la revente, etc. Les dispositifs de défiscalisations immobilières peuvent être intéressants, mais sont très encadrés (zone géographique précise, plafonds des loyers, plafonds des ressources des locataires…). Le non-respect de l’ensemble des critères peut entraîner la restitution des avantages fiscaux perçus. Enfin, le statut LMNP offre de nombreux avantages, mais nécessite beaucoup d’implication personnelle de la part de l’investisseur et de maîtriser l’amortissement et la déductibilité des charges.

Toutes ces difficultés peuvent en revanche être évitées en passant par une SCPI. Le choix de votre type d’investissement dépend donc à la fois de votre profil et de votre projet. Les SCPI sont le véhicule de placement présentant le meilleur rapport rentabilité/risque. Le taux de distribution s’élève à 4.45 % en 2021, bien supérieur aux livrets bancaires et à l’assurance-vie. En revanche, grâce à la mutualisation des risques, elles sont bien moins risquées pour les investisseurs que les marchés boursiers.

Pour déterminer quelle est la meilleure solution pour votre investissement locatif en France ou à l’étranger, vous pouvez faire confiance aux équipes de professionnels de SCPI-Invest. Nous étudierons ensemble votre projet, vos objectifs, et vos besoins, pour sélectionner l’investissement locatif qui vous convient le mieux. 

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