content-type:text/html; charset=UTF-8 vary:user-agent x-nitro-rev:84e8b53 link:; rel=preconnect x-cache-ctime:1667494445 Comprendre l'achat de parts de SCPI en démembrement

Achat de parts de SCPI en démembrement

bannière-démembrement

Maj 28/07/22

L’achat de parts de SCPI peut se faire au comptant (vous investissez votre épargne), via une assurance-vie ou via un emprunt (vous bénéficiez ainsi de l’effet de levier du crédit). Cette solution d’investissement offre un rendement nettement supérieur aux véhicules de placements classiques (livret d’épargne, PEL…) et est beaucoup moins risquée que les placements boursiers. Une autre solution existe pour acheter des parts de SCPI : l’achat de parts de SCPI en démembrement où la pleine propriété est séparée entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Quel est le principe des SCPI en démembrement ? Quels sont les différents type de démembrement ? Quels sont les avantages et les inconvénients de l’achat de SCPI en démembrement ? SCPI Invest vous donne ses explications.

 

LE PRINCIPE DU DÉMEMBREMENT

Tout bien meuble ou immeuble peut être démembré en deux droits réels :

  • L’usufruit donnant un droit de jouissance direct ou indirect à son détenteur l’usufruitier. Il dispose du droit d’utiliser le bien (l’usus) et le droit d’en percevoir les fruits (le fructus) ;

  • La nue-propriété donnant à son détenteur, le nu-propriétaire, la pleine propriété du bien à l’extinction de l’usufruit l’abusus.

Bien que l’usufruitier et le nu-propriétaire aient des droits séparés, ils doivent être d’accord pour vendre la pleine propriété du bien. Dans le cadre d’un achat de part de SCPI :

  • L’usufruitier perçoit les loyers pendant la durée du démembrement. La durée du démembrement peut être :

    • Temporaire : la durée du démembrement fixée est comprise entre 3 et 20 ans ; 

    • Viagère : le démembrement prend fin au décès de l’usufruitier.

  • Le nu-propriétaire ne touche pas de revenu pendant la durée du démembrement et devient plein propriétaire des parts à l’extinction de démembrement.

L’ACHAT DE PARTS DE SCPI EN DÉMEMBREMENT TEMPORAIRE

Comment fonctionne l’achat de parts de SCPI en démembrement temporaire ?

La valeur de l’usufruit et celle de la nue-propriété sont déterminées par la maison de gestion. Si la durée de démembrement est de 5 ans, la valeur de la nue-propriété est, en moyenne, égale à 80 % de la valeur de la pleine propriété et celle de l’usufruit à 20 %. Ainsi, pour un prix de part de SCPI de 100 euros, la valeur de la nue-propriété sur une durée de 5 ans est de 80 euros et celle de l’usufruit de 20 euros.

Pourquoi n’acheter que la nue-propriété de parts de SCPI en démembrement temporaire ?

L’achat de la nue-propriété de parts de SCPI en démembrement présente de nombreux intérêts patrimoniaux suivants :

Des intérêts économiques

Économiquement, l’achat de la nue-propriété de parts de SCPI en démembrement se fait avec une décote par rapport à la valeur de la pleine propriété. Cette décote est d’autant plus importante que la durée du démembrement prévue est longue (cette décote est de l’ordre de 20 % pour un démembrement sur 5 ans, 30 % sur 7 ans, 37 % sur 10 ans).

Autrement dit, pour un montant d’investissement donné, la nue-propriété permet d’acheter un nombre de parts plus important qu’en pleine propriété. Néanmoins, vous ne touchez pas de dividendes pendant toute la durée du démembrement, votre investissement ne vous rapporte rien pendant cette période : il faut donc voir l’investissement de SCPI en démembrement sur le long terme. À l’issue du démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété de l’ensemble des parts de SCPI et les dividendes qui les accompagnent.

 

Des intérêts fiscaux

Investir dans des parts de SCPI en démembrement pour ne toucher aucun revenus ? Quel intérêt ? Essentiellement fiscal. En effet, le fait de ne toucher aucun revenu permet de placer une certaine somme qui ne générera ni impôt sur le revenu (IR), ni impôt sur la fortune immobilière (IFI), ni prélèvements sociaux : 17.2 % au titre de la CSG (Contribution Sociale Généralisée) et de la CRDS (Contribution pour le Remboursement de Dette Sociale).

L’achat de la nue-propriété de parts de SCPI en démembrement est donc parfaitement approprié pour les contribuables encore en activité soumis à une forte pression fiscale, soit au-dessus de 30 % de TMI (Taux Marginal d’Imposition). Ils peuvent ainsi anticiper leur retraite en se constituant un revenu futur, sans imposition supplémentaire, pour une période où l’on constate généralement une baisse du niveau de vie. Il est alors important de faire coïncider la fin de la période de démembrement avec le départ à la retraite.

À noter : L’achat de la nue-propriété parts de SCPI en démembrement ne peut se faire qu’au comptant. En effet, en l’absence de revenus, et donc de dividendes supplémentaires pour rembourser les mensualités, les établissements bancaires ne financent pas ce type d’investissement. 

Pourquoi n’acheter que l’usufruit de parts de SCPI en démembrement temporaire ?

L’achat de l’usufruit de parts de SCPI en démembrement peut être envisagé dans les deux cas de figure suivants :

  • Pour une personne physique peu ou faiblement fiscalisée, l’achat de l’usufruit de parts de SCPI en démembrement permet de percevoir l’intégralité des loyers avec une faible fiscalité. Cela permet donc d’acheter un plus grand nombre de parts (sans en détenir la propriété) avec la même mise de départ et d’augmenter vos revenus sur une période donnée : les taux d’intérêts offerts par les SCPI en 2021 s’élèvent à 4.45 % en moyenne selon l’ASPIM (Association française des Sociétés de Placement IMmobilier) ; 
  • Pour une personne morale à l’IS, l’achat de l’usufruit de parts de SCPI en démembrement est une solution de placement de votre excédent de trésorerie. En effet, l’amortissement fiscal de l’usufruit anéantit la fiscalité sur les loyers (pour un démembrement sur 5 ans, la valeur de l’usufruit est amortie à hauteur de 20 % par an). De plus, cela permet de profiter de taux d’intérêt nettement supérieur aux autres véhicules de placement pour un risque maîtrisé grâce à la mutualisation des risques et la diversification du portefeuille de SCPI.

À noter : Dans la grande majorité des cas, c’est une société qui se porte acquéreur de l’usufruit de parts de SCPI en démembrement temporaire.

L’ACHAT DE PARTS DE SCPI EN DÉMEMBREMENT VIAGER

Lors d’un démembrement viager, les valeurs de la nue-propriété et de l’usufruit sont déterminées selon l’article 669 du CGI et dépendent de l’âge de l’usufruitier : plus il est jeune, plus la valeur de l’usufruit est élevée :

Âge de l’usufruitier

Valeur de l’usufruit

Valeur de la nue-propriété

  • 21 ans révolus

90 %

10 %

  • 31 ans révolus

80 %

20 %

  • 41 ans révolus

70 %

30 %

  • 51 ans révolus

60 %

40 %

  • 61 ans révolus

50 %

50 %

  • 71 ans révolus

40 %

60 %

  • 81 ans révolus

30 %

70 %

  • 91 ans révolus

20 %

80 %

  • 91 ans révolus

10 %

90 %

Comme le montre le tableau ci-dessus, si l’usufruitier a 65 ans au moment de l’opération, l’usufruit vaut 40 % de la pleine propriété et la nue-propriété 60 %.

À noter : Il est possible, dans certains cas, d’utiliser un barème dit « économique » pour déterminer la valeur des droits démembrés.

Un démembrement viager de part de SCPI est, en général, mis en place dans les situations suivantes:

  • Les parents donnent la nue-propriété des parts de SCPI aux enfants en se réservant l’usufruit. Cette stratégie permet aux parents de continuer de percevoir l’intégralité des loyers tout en diminuant les droits de succession à venir. En effet, les droits de succession portent sur la valeur de la nue-propriété. Au moment du décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts de SCPI sans frais, ni formalités, ni taxes ;
  • Lors de la cession d’un bien immobilier démembré, il est envisageable de reporter le démembrement sur des parts de SCPI et de ne pas répartir le prix de vente du bien entre usufruitier et nu propriétaire.
  • Un achat conjoint de l’usufruit par les parents et de la nue-propriété par les enfants de parts de SCPI avec préalablement une donation manuelle permet ainsi de minorer les droits de succession.

À noter : Une personne physique a la possibilité de donner 100 000 € à chaque enfant en droit de franchise tous les 15 ans (200 000 € pour un couple) et de bénéficier d’un abattement sur les donations aux petits-enfants de 31 865 € et de 5 310 € pour les arrières petits-enfants.

L’achat de parts de SCPI permet de profiter de rendements élevés et de profiter des différentes stratégies d’investissements des SCPI. Néanmoins, il ne faut pas uniquement se focaliser sur les taux d’intérêt (taux de distribution) lorsque vous souhaitez investir en SCPI. De plus, pour réaliser un achat de parts de SCPI en démembrement, il est conseillé de faire appel à un professionnel des SCPI. Patrimo Conseil peut vous accompagner pour définir une stratégie patrimoniale sur mesure en répondant à vos attentes et objectifs et vous proposer les meilleures SCPI. Nous vous conseillons sur la pertinence de mettre en place une stratégie de démembrement en fonction de votre situation patrimoniale. N’hésitez pas à nous contacter.

À lire aussi : Usufruit temporaire de SCPI : mécanisme et profils concernés

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