Achat de parts de SCPI en démembrement

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Le principe du démembrement

Tout bien meuble ou immeuble peut être démembré en deux droits réels :

  • L’usufruit donnant un droit de jouissance direct ou indirect à son détenteur l’usufruitier.
  • La nue-propriété donnant à son détenteur, le nu propriétaire, la pleine propriété du bien à l’extinction de l’usufruit

Dans le cadre d’un achat de part de SCPI :

  • L’usufruitier perçoit les loyers pendant la durée du démembrement. La durée du démembrement peut être :
    • Temporaire : la durée du démembrement fixée est comprise entre 3 et 20 ans
    • Viagère : le démembrement prend fin au décès de l’usufruitier
  • Le nu propriétaire ne touche pas de revenu pendant la durée du démembrement et devient plein propriétaire des parts à l’extinction de l’usufruitier.

L’achat de parts de SCPI en démembrement temporaire

La valeur de l’usufruit et celle de la nue-propriété sont déterminées par la maison de gestion.

Pour un démembrement d’une durée de 5 ans, la valeur de la nue-propriété est, en moyenne, égale à 80% de la valeur de la pleine propriété et celle de l’usufruit à 20%.

Ainsi, pour un prix de part de SCPI de 100 euros, la valeur de la nue-propriété sur une durée de 5 ans est de 80 euros et celle de l’usufruit de 20 euros.

L’achat de parts de SCPI en nue-propriété présente les intérêts patrimoniaux suivants:

Economiquement, l’achat de parts de SCPI en nue-propriété se fait avec une décote par rapport à la valeur de la pleine propriété. Cette décote est d’autant plus importante que la durée du démembrement prévue est longue (cette décote est de l’ordre de 20% pour un démembrement sur 5 ans).

Autrement dit, pour un montant d’investissement donné, la nue-propriété permet d’acheter un nombre de parts plus important qu’en pleine propriété.

Fiscalement, le nu propriétaire ne touche pas de revenu pendant la durée du démembrement. Il n’est pas soumis à l’IR et à l’IFI pendant cette durée.

L’achat de parts de SCPI en nue-propriété est parfaitement approprié pour les contribuables encore en activité soumis à une forte pression fiscale (IR et/ou IFI) et souhaitant se créer un revenu complémentaire pour la retraite.

L’achat de parts de SCPI en usufruit peut être envisagé dans les deux cas de figures suivants :

Pour une personne physique pas (ou faiblement) fiscalisée, l’achat de parts de SCPI en usufruit permet de percevoir l’intégralité des loyers avec une faible fiscalité.

Pour une personne morale à l’IS, l’achat de l’usufruit de parts de SCPI est une solution de placement de votre excédent de trésorerie. En effet, l’amortissement fiscal de l’usufruit anéantit la fiscalité sur les loyers (pour un démembrement sur 5 ans la valeur de l’usufruit est amortie à hauteur de 20% par an).

L’usufruitier déclare la valeur de la pleine propriété à l’IFI.

L’achat de parts de SCPI en démembrement viager

Lors d’un démembrement viager, les valeurs de la nue-propriété et de l’usufruit sont déterminées selon l’article 669 du CGI :

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Comme le montre le tableau ci-dessus, si l’usufruitier a 65 ans au moment de l’opération, l’usufruit vaut 40% de la pleine propriété et la nue-propriété 60%.

Nous pouvons noter qu’il est possible, dans certains cas, d’utiliser un barème dit « économique » pour déterminer la valeur des droits démembrés.

Un démembrement viager de part de SCPI est, en général, mis en place dans les situation suivantes:

  • Les parents donnent la nue-propriété des parts de SCPI aux enfants en se réservant l’usufruit. Cette stratégie permet aux parents de continuer de percevoir l’intégralité des loyers tout en diminuant les droits de succession à venir. En effet, les droits de succession portent sur la valeur de la nue-propriété.
  • Lors de la cession d’un bien immobilier démembré, il est envisageable de reporter le démembrement sur des parts de SCPI et de ne pas répartir le prix de vente du bien entre usufruitier et nu propriétaire.
  • Enfin, un achat conjoint de l’usufruit par les parents et de la nue-propriété par les enfants de parts de SCPI avec préalablement une donation manuelle permet ainsi de minorer les droits de succession.

Patrimo Conseil vous accompagne pour définir une stratégie patrimoniale sur mesure en répondant à vos attentes et objectifs.

Nous vous conseillons sur la pertinence de mettre en place une stratégie de démembrement en fonction de votre situation patrimoniale.

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