Activimmo a acquis le 1er juillet 2021 un portefeuille de dix-sept sites auprès du groupe de transport BERT. Le bulletin du troisième trimestre 2021 retient une surface bâtie de 132 546 m². Cette opération de cession-bail illustre la possibilité d’acheter plusieurs implantations utilisées par un même groupe en une transaction.
Le principe d’une cession suivie d’une location
Dans une cession-bail, une entreprise vend les murs qu’elle utilise puis poursuit son activité en devenant locataire. Le vendeur mobilise ainsi la valeur immobilière de ses sites. L’acquéreur reçoit un patrimoine destiné à produire des loyers selon les conditions contractuelles convenues.
Les intérêts sont complémentaires, mais leurs risques diffèrent. L’entreprise libère des ressources tout en prenant des engagements locatifs. Le propriétaire doit apprécier la qualité des bâtiments et la capacité de l’occupant à supporter durablement les loyers et les autres obligations du bail.
Dix-sept implantations, une concentration à examiner
Le nombre de sites répartit certains risques physiques et géographiques. Un incident local ne touche pas nécessairement l’ensemble du portefeuille. En revanche, la situation économique d’un même groupe peut affecter simultanément plusieurs implantations.
Il faut donc distinguer la diversité des adresses de celle des contreparties. Pour mesurer l’exposition réelle, on doit examiner le poids des loyers concernés dans le revenu total d’Activimmo, les garanties contractuelles et la répartition des échéances. Dix-sept bâtiments ne correspondent pas automatiquement à dix-sept sources de risque indépendantes.
La qualité immobilière reste déterminante
Le bulletin décrit environ 133 000 m² bâtis, avec un foncier plus étendu. Les surfaces extérieures peuvent servir aux circulations, au stationnement ou à l’exploitation. Elles ne doivent pas être ajoutées aux surfaces bâties pour présenter un total de locaux louables.
L’accès routier, la configuration des bâtiments et leur potentiel de relocation restent essentiels en cas de départ du groupe. Notre guide de la diversification des SCPI explique pourquoi cette lecture complète le seul nombre d’actifs.
Le programme peut être replacé dans l’année des cinq acquisitions de fin 2021. Il témoigne d’une croissance du patrimoine, sans garantir le revenu futur des associés. Les charges, les travaux, la solvabilité des occupants et les conditions de marché influencent ensuite le résultat et la valeur des parts.
Questions fréquentes
Combien de sites composent le portefeuille BERT acquis par Activimmo ?
L’opération du 1er juillet 2021 porte sur dix-sept sites. Le bulletin du troisième trimestre retient 132 546 m² bâtis, soit environ 133 000 m².
Une cession-bail apporte-t-elle autant de locataires que de bâtiments ?
Pas nécessairement. Plusieurs sites peuvent dépendre d’un même groupe occupant. Il faut analyser les contreparties et le poids de leurs loyers, en plus du nombre d’implantations.
Sources et documents
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