Activimmo : comprendre le portefeuille Big Deal de 2023

Activimmo a engagé en 2023 l’acquisition du portefeuille « Big Deal », composé de 22 actifs logistiques et locaux d’activités en France. Alderan annonce environ 116 000 m² pour un montant proche de 110 millions d’euros hors droits. La transaction avec Etche, plateforme immobilière de KKR en France, se déroule en plusieurs étapes.

Un calendrier à distinguer du périmètre final

Le bulletin du deuxième trimestre indique que 17 actifs ont été acquis le 21 juin, puis quatre autres le 6 juillet. La dernière acquisition est alors prévue en août. Les 22 actifs du portefeuille final ne sont donc pas tous entrés dans le patrimoine au premier semestre.

Cette chronologie influence les loyers de l’exercice. Un bien acquis en juin ne contribue pas aux recettes pendant douze mois sur cette même année. Le montant total annoncé pour une opération doit être rapproché de son calendrier de réalisation.

Des échéances plus proches que la durée totale moyenne

Le gestionnaire indique 2,86 ans de durée moyenne jusqu’aux prochaines échéances possibles, contre 4,52 ans jusqu’au terme des baux. Ces deux mesures décrivent des horizons différents et doivent rester séparées.

Le portefeuille est annoncé loué à 97 %, avec une garantie locative de douze mois sur la vacance restante. Cette protection temporaire ne remplace pas la recherche de locataires pour les surfaces disponibles. Le revenu durable dépendra de leur occupation effective après la garantie.

Un potentiel foncier qui reste à concrétiser

Alderan souligne une emprise bâtie d’environ 36 % des terrains, laissant envisager des possibilités d’évolution. Un espace non bâti ne constitue toutefois pas automatiquement une surface constructible et rentable : règles d’urbanisme, autorisations, demande et coûts doivent être étudiés.

L’opération prolonge le changement d’échelle d’Activimmo observé en 2022. Les critères d’analyse d’une SCPI aident à apprécier les dépenses et les échéances associées. Le potentiel de développement annoncé est une possibilité de gestion, pas un gain acquis pour les associés.

Questions fréquentes

Les 22 actifs de Big Deal ont-ils été achetés en une seule fois ?

Non. Le bulletin décrit 17 acquisitions le 21 juin 2023, quatre le 6 juillet et une dernière prévue en août. Le calendrier doit être distingué du périmètre final de 22 actifs.

Que signifie l’écart entre 2,86 et 4,52 ans de durée des baux ?

La première mesure correspond à l’horizon moyen des prochaines échéances possibles. La seconde porte sur le terme des contrats. Elles n’offrent pas la même lecture de l’engagement locatif.

Sources et documents

• Alderan — bulletin Activimmo du deuxième trimestre 2023, dossier Big Deal