La stratégie d’Activimmo en 2020 repose sur une idée immobilière précise : détenir des bâtiments utiles à la circulation et à la transformation des marchandises. La progression du commerce en ligne fournit un contexte favorable à certains entrepôts, mais elle ne suffit pas à rendre chaque opération rentable. L’emplacement, le bail et la capacité du locataire à payer restent décisifs.
Créée en 2019 et gérée par Alderan, la SCPI Activimmo aborde alors ses premières années de constitution de patrimoine. Cette analyse porte sur ce positionnement initial ; la fiche de la SCPI présente séparément les informations actualisées.
Trois usages derrière le mot logistique
Un entrepôt de stockage, un bâtiment de livraison urbaine et un local d’activités ne rendent pas le même service. Le premier organise des volumes importants et dépend notamment des accès routiers. Le deuxième privilégie la proximité des clients finaux. Le troisième peut réunir atelier, petite production, stockage et bureaux.
Cette distinction explique pourquoi une sélection d’actifs ne se résume pas à leur surface. Une hauteur insuffisante, une cour trop petite ou un accès inadapté aux véhicules peuvent réduire le nombre d’utilisateurs possibles. À l’inverse, un bâtiment aisément divisible peut offrir plusieurs scénarios de relocation, sous réserve des autorisations et des travaux nécessaires.
Ce que prévoyait la politique d’investissement de 2020
Le rapport annuel fixe un minimum de 70 % en locaux d’activités, entrepôts et logistique urbaine, avec une préférence exprimée pour une exposition plus élevée. Il présente aussi une recherche d’engagements locatifs longs ou d’immeubles accueillant plusieurs locataires. Il s’agit d’orientations de gestion, pas de garanties de revenu.
Pour apprécier leur mise en œuvre, trois questions sont utiles :
- Les loyers reposent-ils sur plusieurs entreprises réellement indépendantes ?
- Les échéances des baux sont-elles réparties dans le temps ?
- En cas de départ, le bâtiment pourrait-il accueillir une autre activité sans restructuration lourde ?
Commerce en ligne : un moteur, pas une assurance
La demande de livraison rapide peut accroître l’intérêt de certaines implantations. Elle peut aussi pousser les prix d’achat à la hausse. Un marché porteur n’offre donc pas automatiquement un meilleur rendement à l’acquéreur : tout dépend du rapport entre le prix payé, le revenu locatif et les dépenses futures.
Le rendement annoncé lors de l’acquisition d’un immeuble ne correspond pas au revenu net de l’associé. La gestion, les charges, les éventuels financements et la trésorerie interviennent ensuite. Notre présentation du fonctionnement d’une SCPI de rendement permet de replacer ces flux dans leur ensemble.
Comment lire cette stratégie avec du recul ?
Le suivi doit porter sur les encaissements, la vacance, les travaux et la concentration des loyers. La diversification d’Activimmo en Espagne en 2022 apporte un autre exemple de cette analyse à l’échelle des actifs.
La spécialisation logistique peut donner une cohérence au portefeuille. Elle laisse néanmoins les associés exposés au cycle immobilier, aux difficultés des occupants et au délai de revente des parts. Le capital et les distributions ne sont pas garantis.
Sources et documents de référence
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