SCPI Invest · Mis à jour le 25 septembre 2026.
La valeur de reconstitution d’une SCPI estime ce qu’il faudrait engager pour reconstituer son patrimoine. Elle additionne la valeur de réalisation et les frais liés à cette reconstitution. Comparée au prix de souscription par part, elle donne un repère pour analyser le prix d’entrée.
Quelle différence avec la valeur de réalisation ?
La valeur de réalisation prend en compte la valeur du patrimoine immobilier et la valeur nette des autres actifs. La valeur de reconstitution y ajoute les coûts nécessaires pour reconstituer le patrimoine. L’AMF présente ces différentes valeurs dans son guide de lecture des SCPI.
Pour un exemple simplifié, retenons une valeur de réalisation de 90 millions d’euros et 10 millions de frais de reconstitution. La valeur de reconstitution totale atteint 100 millions d’euros. Avec 500 000 parts, elle représente 200 euros par part. Ces montants fictifs servent uniquement à expliquer le calcul.
Comment calculer une décote ou une surcote ?
Le calcul de l’écart est le suivant : (prix de souscription ÷ valeur de reconstitution par part − 1) × 100. Si le prix de souscription est de 190 euros et la valeur de reconstitution de 200 euros, l’écart est de −5 %. Le prix présente une décote de 5 % par rapport à cette valeur.
Avec un prix de 210 euros pour la même valeur de 200 euros, l’écart atteint +5 % : il s’agit d’une surcote. Utilisez la même date de référence et le même nombre de parts. Une division de la valeur nominale ou une ancienne expertise peut rendre une comparaison trompeuse.
Que signifie le seuil de 10 % ?
L’article L. 214-94 du Code monétaire et financier prévoit que le prix de souscription est déterminé sur la base de la valeur de reconstitution. Un écart supérieur à 10 % doit être justifié par la société de gestion et notifié à l’AMF. Ce cadre ne garantit aucune hausse future du prix d’une part achetée avec une décote.
Pour une valeur de reconstitution de 200 euros, une variation de 10 % représente 20 euros. Les niveaux de 180 et 220 euros donnent donc des repères arithmétiques autour de cette estimation ; ils ne constituent pas des prix de vente promis à l’associé.
À quelle fréquence cette valeur évolue-t-elle ?
Les expertises immobilières et les autres éléments du bilan peuvent faire évoluer l’estimation. L’article 422-234 du règlement général de l’AMF prévoit un arrêté à la clôture de l’exercice et, pour les SCPI à capital variable ou les SCPI à capital fixe en augmentation de capital, à la situation comptable intermédiaire du premier semestre.
Retrouvez la date de valeur dans le rapport annuel ou l’information semestrielle. Vérifiez qu’une évaluation plus récente n’a pas été publiée avant de calculer votre décote.
Une décote rend-elle une SCPI intéressante à elle seule ?
La décote dépend des deux termes du calcul. Dans notre exemple, une part à 190 euros semble décotée par rapport à une estimation de 200 euros. Si une nouvelle estimation descend à 185 euros et que le prix reste inchangé, la même part devient légèrement surcotée.
Examinez aussi les loyers, l’occupation, les dettes et les besoins de travaux. La lecture du TOF et celle du taux de distribution complètent ce repère patrimonial. Enfin, la valeur de reconstitution ne garantit ni le prix de retrait ni le délai nécessaire pour revendre vos parts.
Questions fréquentes
La valeur de reconstitution correspond-elle au prix de revente ?
Non. Elle estime la valeur de réalisation augmentée des frais de reconstitution. Le prix et les conditions de sortie dépendent des modalités du fonds et du marché des parts.
Une décote garantit-elle une revalorisation ?
Non. La valeur de reconstitution peut elle-même baisser après une nouvelle évaluation. La décote doit être examinée avec les autres informations financières et immobilières de la SCPI.
Toutes les définitions du lexique · Questions fréquentes sur les SCPI