SCPI Invest · Mis à jour le 25 septembre 2026.
Le taux d’occupation financier, ou TOF, mesure l’occupation du patrimoine d’une SCPI en tenant compte des loyers et des valeurs locatives. Il donne plus de poids à un local dont le loyer est élevé qu’à un local de faible valeur locative. Son évolution aide à lire la situation du parc immobilier.
Comment le TOF est-il calculé ?
Le calcul rapporte les loyers, indemnités d’occupation et valeurs retenus selon la méthode applicable au montant qui serait facturable si tout le patrimoine était loué. Il intègre des ajustements, notamment pour certaines franchises, mises à disposition, restructurations ou promesses de vente. Le TOF ne se réduit donc pas à la proportion des loyers encaissés. Les règles figurent dans le guide méthodologique de l’ASPIM.
Le graphique publié par le gérant permet de comprendre ces ajustements. Il distingue généralement les locaux occupés des différentes situations de vacance. Le bulletin d’Immo Placement du premier trimestre 2025 illustre cette présentation : les locaux sous franchise ou mis à disposition et ceux en recherche de locataire apparaissent dans des catégories distinctes.
Un exemple simplifié de calcul
Imaginons un patrimoine dont le potentiel locatif annuel est de 1 million d’euros. Si le montant retenu au numérateur atteint 940 000 euros, le TOF est de 94 %. Cet exemple suppose un périmètre stable et des données déjà ajustées selon la méthode retenue.
Les 6 % restants décrivent un écart d’occupation financière. Pour en comprendre la cause, il faut ouvrir le détail : un départ de locataire récent, un immeuble difficile à relouer et des travaux ne présentent pas les mêmes perspectives. Le pourcentage seul ne permet pas de les départager.
Quelle différence entre TOF et TOP ?
Le taux d’occupation physique, ou TOP, s’appuie sur les surfaces. Dans un exemple fictif, un patrimoine comprend 10 000 m², dont 9 000 m² occupés : son TOP est de 90 %. Si les 1 000 m² vacants correspondent à des locaux dont le loyer au mètre carré est particulièrement élevé, leur poids financier sera supérieur à leur poids dans la surface totale.
Deux SCPI ayant le même TOP peuvent ainsi avoir des TOF différents. Inversement, une grande surface à faible loyer peut peser fortement sur le TOP et moins sur le TOF. Vérifiez le périmètre et la définition publiés avant de rapprocher ces chiffres.
Un TOF proche de 100 % suffit-il pour choisir ?
Une occupation élevée renseigne sur une partie de la gestion locative. Elle ne vous dit pas si les immeubles ont été achetés à un prix adapté, si un locataire représente une forte part des loyers ou si plusieurs baux arrivent bientôt à échéance. Elle ne mesure pas non plus, à elle seule, les impayés.
Comparez plusieurs périodes et lisez les commentaires du gérant sur les départs et les relocations. Un taux trimestriel doit être comparé à un taux portant sur une période équivalente. Pour un patrimoine qui change rapidement, une acquisition peut modifier sensiblement la moyenne.
Le TOF complète la lecture du taux de distribution et de la valeur de reconstitution. Retrouvez ces chiffres et les explications du gérant dans le rapport annuel et les bulletins d’information.
Pour consulter les chiffres publiés par les fonds, retrouvez notre comparatif des TOF des SCPI en 2026.
Questions fréquentes
Un TOF de 100 % signifie-t-il que tous les loyers ont été encaissés ?
Non. Le TOF comporte des conventions et ajustements liés à la situation des locaux. Il ne remplace pas la lecture des encaissements, des impayés et du détail de l’occupation.
Peut-on comparer le TOF annuel et le TOF du dernier trimestre ?
Ils ne portent pas sur la même période. Pour comparer des SCPI, privilégiez des chiffres établis sur des périodes équivalentes et avec une méthode compatible.
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