Iroko Zen : un entrepôt loué à Optral à Huesca

Iroko Zen a acquis le 17 octobre 2024 un entrepôt de 7 425 m² dans la province de Huesca, en Aragon. Le bâtiment est occupé par Optral, entreprise spécialisée dans la fibre optique et les équipements associés. L’opération prend la forme d’une cession suivie d’une location au vendeur.

Optral conserve l’usage de son bâtiment

Le prix affiché par Iroko est de 3,36 millions d’euros hors droits. L’entreprise reste locataire dans le cadre d’un engagement ferme de dix ans. Ce montage, souvent appelé sale and leaseback, permet à l’occupant de céder ses murs tout en poursuivant son activité sur place.

Pour la SCPI, le point de départ est un immeuble déjà utilisé par une entreprise identifiée. L’analyse doit néanmoins porter sur la solidité de cet occupant et sur l’utilité du site pour son activité. Une durée de bail longue n’équivaut pas à une garantie de paiement.

Un rendement d’acquisition annoncé à 8,2 %

Le gestionnaire présente un rendement de 8,2 %, calculé acte en main, pour cet actif. Le prix hors droits et la base acte en main répondent à deux conventions différentes : la seconde inclut les frais liés à l’acquisition. Il faut conserver cette distinction pour comparer les chiffres.

Le rendement de l’entrepôt ne représente pas le taux de distribution d’Iroko Zen. Les loyers de chaque immeuble contribuent aux recettes du fonds, qui supporte aussi des frais et détient d’autres actifs. Ce rendement immobilier est par ailleurs soumis à l’évolution de l’occupation et des charges.

Un bâtiment récent avec production solaire

Construit en 2019, le site dispose de panneaux photovoltaïques en toiture, dont la production sert à l’autoconsommation. La fiche de l’actif ne chiffre pas l’effet de cette production solaire sur le résultat de la SCPI.

L’investissement espagnol peut être rapproché des bureaux acquis à Glasgow par Iroko Zen, autre opération d’octobre 2024. Les usages, les locataires et les devises diffèrent. Cette diversification laisse subsister les risques immobiliers et de perte en capital propres à la SCPI.

Rédaction et révision : 4 octobre 2026. Les chiffres et annonces présentés concernent la période historique indiquée.

Questions fréquentes

Qui occupe l’entrepôt de Huesca acheté par Iroko Zen ?

Optral reste occupant après la vente, avec un bail d’une durée ferme de dix ans annoncé par Iroko.

Les 8,2 % annoncés sont-ils distribués aux associés ?

Ce chiffre désigne le rendement immobilier de l’acquisition, calculé acte en main. Il ne correspond pas au taux de distribution de la SCPI.

Sources

• Iroko — fiche de l’entrepôt à Huesca