Iroko Zen : des bureaux à Bruges près de Bordeaux

Iroko Zen a acquis le 12 juillet 2023 un immeuble de bureaux à Bruges, dans la métropole bordelaise. Le gestionnaire annonce 1 990 m² et un prix de 4 millions d’euros hors droits. Le bâtiment est occupé par la Direction départementale de la protection des populations de Gironde.

Une implantation dans un quartier tertiaire établi

Le bien, construit en 1994, se situe boulevard Chaban-Delmas, à proximité de Bordeaux Lac et de la rocade. Pour son utilisateur, cette localisation associe accès routier et transports en commun. Pour le propriétaire, elle doit surtout être appréciée au regard de la demande de bureaux dans ce secteur précis.

L’adresse et la présence de services publics constituent des caractéristiques du bien ; elles ne dispensent pas de suivre l’entretien du bâtiment. Un immeuble des années 1990 peut nécessiter des interventions sur ses équipements, ses consommations ou ses espaces de travail.

Un bail renouvelé en 2022

La fiche d’acquisition mentionne un contrat de type 3/6/9 renouvelé en 2022. Il faut distinguer sa durée totale des prochaines possibilités de sortie : un bail de neuf ans ne signifie pas nécessairement neuf années de loyers fermes restant à encaisser.

Le rendement annoncé à l’achat atteint 6,78 % acte en main. Cet indicateur rapporte une valeur locative au coût de l’acquisition, frais compris. Il ne correspond pas au dividende de l’associé : les charges du fonds et le fonctionnement du reste du portefeuille interviennent également.

Une opération à replacer dans le portefeuille

Bruges ajoute une exposition aux bureaux français aux investissements européens d’Iroko Zen, dont le commerce Tesco d’Inchicore. Ces immeubles répondent à des usages et des marchés locatifs différents.

Pour analyser leur complémentarité, les critères d’évaluation d’une SCPI conduisent à comparer le poids de chaque locataire, les échéances et les coûts futurs. La présence d’un occupant institutionnel ne garantit ni la valeur de revente du bâtiment ni les revenus distribués.

Questions fréquentes

Quelle surface Iroko Zen a-t-elle acquise à Bruges ?

L’acquisition de juillet 2023 porte sur 1 990 m² de bureaux. La fiche du gestionnaire indique un montant de 4 millions d’euros hors droits.

Le rendement immobilier de 6,78 % est-il celui de la SCPI ?

Non. Il s’agit du rendement acte en main annoncé pour cet immeuble à l’acquisition. Le revenu de la SCPI dépend de l’ensemble de ses actifs et de ses charges.

Sources et documents

• Iroko — fiche de l’acquisition de Bruges, juillet 2023