Cœur de Régions a acquis le 28 septembre 2021 un actif occupé par Lumiplan à Saint-Herblain, dans l’agglomération nantaise. L’inventaire du rapport annuel 2022 permet de retrouver cette opération et son coût d’acquisition. Elle illustre l’intérêt du fonds pour des locaux répondant à des besoins d’entreprises implantées en régions.
Des bureaux associés à une fonction d’activité
L’ensemble réunit des usages de bureaux et d’atelier. Cette combinaison diffère d’un immeuble tertiaire constitué uniquement de plateaux de travail. Elle peut répondre à l’organisation d’un utilisateur qui souhaite regrouper plusieurs fonctions sur un même site.
Pour le propriétaire, l’analyse technique doit intégrer cette polyvalence : accès, livraisons, équipements et séparation éventuelle des espaces. Un bâtiment adapté au locataire en place peut demander des travaux pour accueillir une autre activité. La qualité de l’investissement dépend donc aussi des possibilités de réutilisation.
Distinguer le prix hors droits du coût complet
Le rapport annuel indique un prix de 3,675 millions d’euros hors droits et un coût actes en main d’environ 4,08 millions d’euros. Ces deux montants décrivent des périmètres différents. Le second intègre les frais de l’opération et constitue une base plus large pour apprécier les ressources mobilisées.
Cette distinction compte lorsqu’un rendement immobilier est présenté. Un même loyer rapporté à deux coûts différents produit deux taux différents. Aucun de ces calculs ne correspond automatiquement au dividende distribué aux associés, qui dépend aussi des charges et du fonctionnement global de la SCPI.
Suivre le locataire autant que l’adresse
L’implantation dans l’agglomération nantaise situe l’actif dans un bassin économique. Elle ne remplace pas l’examen de l’occupant, du contrat et des échéances. Pour une opération liée à un utilisateur identifié, la concentration locative est un élément central du suivi.
Il faut notamment vérifier la continuité des paiements, les obligations d’entretien et les investissements à réaliser. Notre guide des critères d’analyse d’une SCPI explique comment rapprocher ces paramètres des autres actifs du fonds.
Cette acquisition peut également être comparée au petit actif lyonnais de Cœur de Régions, dont le format est différent. La diversité des tailles et des usages contribue à répartir certaines expositions, sans garantir la stabilité des revenus ni la valeur des parts.
Questions fréquentes
Quand Cœur de Régions a-t-elle acquis l’actif de Saint-Herblain ?
L’inventaire du rapport annuel 2022 indique le 28 septembre 2021. L’immeuble est associé au locataire Lumiplan et réunit des fonctions de bureaux et d’activité.
Pourquoi deux montants d’acquisition sont-ils mentionnés ?
Le prix hors droits de 3,675 millions d’euros ne couvre pas le même périmètre que le coût actes en main d’environ 4,08 millions d’euros. Ce dernier inclut les frais liés à l’opération.
Sources et documents
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